Varning: Föreningens dåliga ekonomi kan ligga dold bakom en låg månadsavgift

Bostadsmarknaden kokar och efterfrågan på stora lägenheter tycks fortsätta enligt bostadssajten Booli. I köpprocessen hamnar dock föreningens ekonomi lätt i skymundan, något som kan få allvarliga konsekvenser om räntan stiger eller om fastigheten renoveras. Att utgå från att månadsavgiften är ett kvitto för huruvida föreningen har god ekonomi eller inte är därför riskabelt. Läs Boappas fem tips för en tryggare bostadsinvestering.

Är du i tagen att köpa en ny bostad och vill säkerställa att du gör en klok investering bör du alltid ta en titt på föreningens ekonomi. Här får du fem frågor och svar vilka hjälper dig att kolla upp de viktigaste delarna och gör att du slipper oönskade överraskningar. 

1. Är en låg månadsavgift det samma som att föreningen har god ekonomi?

Nej. Inte alltid i alla fall.

I idealfallet innebär en låg avgift att fastigheten har låga driftskostnader, att den är lågt belånad och att det finns en tilltagen reparationsfond. Men, det kan också innebära att föreningen valt att inte amortera av sina lån och att de underskattat behovet av att regelbundet lägga undan pengar inför kommande renoveringsbehov.

Om månadsavgiften är låg men fastigheten samtidigt högt belånad bör du därför vara beredd på att avgiften kommer höjas märkbart om räntan går upp. Om fastigheten dessutom är gammal och kräver omfattande renoveringar men föreningen saknar budget, är även det en indikator på att en kraftig avgiftshöjning är att vänta.

Så - Innan du jublar över den låga avgiften, ta en titt på belåningsgraden, föreningens amortering och kommande renoveringar.

2. Hur räknar jag på föreningens belåningsgrad och vad är rimligt?

Se till belåning per kvadratmeter.

Genom att dela föreningens lån med total bostadsyta får du fram belåningsgraden och du kan då utgå från följande tumregel:

• 0- 5 000 kr/kvm - mycket bra
• 5 000- 10 000 kr/kvm - bra
• 10 000- 15 000 kr/kvm - okej om fastigheten är i mycket gott skick
• 15 000- 20 000 kr/kvm - dåligt
• 20 000 kr/kvm - mycket dåligt, undvik denna förening

Nyproduktioner har vanligtvis en högre belåningsgrad utan att ekonomin för den sakens skull är vanskött. Eftersom fastigheten är nybyggd finns det inga kostsamma renoveringar i närtid och belåningen kommer sänkas i takt med att föreningen amorterar. En fingervisning kan vara att de stora fastighetsutvecklarna brukar lägga sig på omkring 10 000 – 13 000 kr/kvm för sina nyproduktioner.

Äldre föreningar bör däremot ha amorterat av en del av sina lån och förväntas därmed ha en lägre belåningsgrad. 

Vissa föreningar har lokaler och kontor som tillhör fastigheten, om dessa hyrs ut har föreningen i regel en högre belåningsgrad utan att det för den sakens skull är negativt. Detta beror på att den uthyrda ytan inte är inräknad i beräkningen av kr/kvm. I dessa fall är det bra att få en uppfattning om hur stor yta dessa lokaler omfattar samt till vilken månadshyra dessa hyrs ut för.

3. Vad är en inre reparationsfond och måste en sådan finnas?

En inre reparationsfond är ett sparande bestående av avsatta pengar från medlemmarnas månadsavgift. Detta i syfte att finansiera kommande reparationer och renoveringar i medlemmarnas lägenheter. Den inre reparationsfonden är därmed öronmärkta pengar kopplade till varje enskild lägenhet och förs över från en bostadsägare till en annan vid en försäljning.

Det finns inget krav att föreningen ska ha en inre reparationsfond och idag är denna typ av sparande väldigt sällsynt. Dels på grund av att fonden kräver administration och dels för att de sparade pengarna sällan motsvarar den faktiska summan av vad en renovering kostar. 

Fonden, som även kallas “Inre underhållsfond”, härstammar alltså från en tid då renoveringar och reparationer i regel var betydligt billigare än idag vilket gör att de främst finns i äldre föreningar. Idag är det istället vanligare att den boende själv får spara ihop och bekosta sina inre lägenhetsreparationer. 

Saknas det en inre reparationsfond är det således inget att höja ögonbrynen för eller att oroa sig över. 

4. Vilken funktion har den yttre reparationsfonden?

Först och främst är det viktigt att förstå att den yttre reparationsfonden, eller “Yttre underhållsfonden” som den även kallas, inte är en fond i vanlig bemärkelse - det finns inga sparade pengar på ett konto. Den yttre reparationsfonden är istället endast en rad i balansräkningen vilken syftar till att jämna ut kostnaderna för underhåll rent bokföringsmässigt.

För att en förening ska kunna finansiera större renoveringar såsom stambyte och takomläggning är det dock viktigt att det avsättas kapital till den yttre reparationsfonden. Föreningar med mycket låg belåningsgrad kan naturligtvis ta lån för större renoveringar, men då finns en risk att medlemmarnas månadsavgift måste höjas om räntan stiger.

I föreningens stadgar är det angivet hur pengarna ska reserveras eller sättas av till den yttre reparationsfonden. En bra tumregel är att avsättningen ska motsvara de uppskattade kostnaderna för föreningens kommande underhåll vilka går att finna i underhållsplanen. En riktlinje är att det brukar landa på omkring 120-300 kr/kvm. Nyproduktioner har av naturliga skäl relativt lågt underhållsbehov och har dessutom ofta låga driftskostnader vilket gör att dessa föreningar inte behöver ha lika stor avsättningen till den yttre underhållsfonden jämfört med äldre föreningar.

Är du intresserad av en bostad i en äldre förening är det därför viktigt att se över när senaste stambyte skedde och om det finns behov för ny fasad, takomläggning, fönsterbyte eller hissreparationer närmsta tiden. Större renoveringar innebär nämligen ofta kostnader på mångmiljonbelopp vilket gör att föreningen bör ha en tydlig plan för hur dessa ska finansieras samt att det finns avsatt kapital i den yttre reparationsfonden.

5. Hur stor del av intäkterna ska motsvara räntekostnader?

Upp till 20% är en bra riktlinje. 

Varje månad går en del av avgiften, som medlemmar betalar in, till ränta för de lån som föreningen har. I årsredovisningens resultaträkning går det att se hur mycket av föreningens intäkter som går till ränta genom att jämföra räntekostnaden med nettoomsättningen (intäkterna). Vid nyproduktion kan kan räntekostnaden motsvara upp till 40% utan att det är dåligt, detta eftersom fastigheten är ny och kostnaden kommer att minska över tid. 

Annars gäller följande tumregel:

• Upp till 20% = Välmående förening
• 20 – 40 % = Helt okej om föreningen inte är i dåligt skick
• 40 % eller mer = Väldigt riskabelt, speciellt om det är en gammal och sliten fastighet

_____

Boappa är Sveriges populäraste boendeapp för bostadsrättsföreningar och samfällighetsföreningar. Boappa underlättar kommunikationen mellan grannar, digitaliserar föreningens bokningssystem och underlättar styrelsens arbete genom att samla alla viktiga dokument på ett och samma ställe. I appen kan du som boende enkelt hitta årsredovisningen, energideklarationen och kontaktuppgifter till styrelsen. Boappa fungerar även på datorn om man saknar smartphone.

Har du fler frågor gällande ekonomin i din bostadsrättsförening eller vill få stöd i styrelsearbetet rekommenderar vi dig att ta kontakt med vår samarbetspartner Bostadsrätterna. Föreningar som är medlemmar i Bostadsrätterna får stöd, rådgivning och utbildning i allt som kan beröra en bostadsrättsförening, dessutom får medlemmar i Bostadsrätterna även Boappa kostnadsfritt. 
Läs mer: bostadsratterna.se. 

Är din förening ännu inte medlem i Bostadsrätterna kan ni testa medlemskapet kostnadsfritt året ut! bostadsratterna.se/bli-medlem