Hyresrätten upphörde när hyresgästen blev ägare

Bakgrund

I ett mål mellan två bröder, T.H. och D.H., uppkom frågan om ett hyresavtal från år 1992 kunde fortsätta gälla när hyresgästen samtidigt blev delägare till den tomträtt vari nyttjanderätten var upplåten. T.H. hade ursprungligen avtalat med brödernas gemensamma mor om att få hyra en lägenhet i ett hyreshus i Enskede. Efter moderns bortgång år 2003 ärvde sönerna tomträtten till fastigheten och blev därmed samägare. När T.H. senare begärde att tomträtten skulle säljas på offentlig auktion köpte D.H. den och blev ensam ägare, varefter han ansökte om avhysning av T.H.

Tingsrätten fann att hyresavtalet från 1992 hade upphört i och med T.H:s delägarskap av tomträtten under 2003, och beviljade därför avhysning av T.H. Hovrätten anslöt sig till tingsrättens bedömning och avslog T.H:s överklagande.

Högsta domstolens bedömning

Högsta domstolen konstaterade att ett giltigt hyresavtal förutsätter att nyttjanderättshavaren inte är ägare till den egendom som förhyrs. När T.H. blev delägare upphörde denna grundläggande förutsättning, vilket innebar att hyresavtalet inte kunde stå sig.

Domstolen framhöll dock i sina domskäl att samägare sinsemellan kan avtala om att den av dem som tidigare hade ett gällande hyresavtal ska få fortsätta att mot ersättning få använda en viss bestämd del av det som nu är den gemensamma egendomen. En sådan överenskommelse utgör dock inte något hyresavtal eller annat nyttjanderättsavtal i fastighetsrättslig mening utan är närmast att se som ett inbördes förvaltningsavtal för den samägda egendomen. Denna typ av avtal anses dock inte ha sakrättsligt skydd för användaren och är därför i regel inte giltigt vid en försäljning av egendom. Högsta domstolen fastslog därför att hyresavtalet från 1992 hade upphört att gälla i samband med att hyresgästen fick samägande till tomträtten.

Sammanfattande slutsatser

Högsta domstolens dom innebär att en person inte kan betraktas som hyresgäst i fastighetsrättslig mening så snart denne också blir samägare i egendomen som hyresrätten avser. Domen illustrerar hur förändringar i ägarförhållanden kan medföra oväntade följder för parternas rättigheter, och betonar vikten av tydliga avtal för att undvika oklarheter i samband med samägande.