Högtryck på fastighetsfinansiering – men alla får inte vara med

– Vi ser en marknad där bolag med stark balansräkning eller gediget track record får tillgång till extremt konkurrenskraftiga finansieringsvillkor medan andra får kämpa i motvind. Några procent i belåningsgrad kan kosta flera hundra punkter i marginalskillnad, säger Viggo Bekker Ståhl, Head of Structured Finance & Debt Advisory på Colliers.

Fastighetsmarknaden visar tecken på återhämtning men bakom siffrorna finns en i viss mån selektiv kreditmarknad där tillgången till skuld är begränsad för vissa. Riksbanken pekar i sin senaste stabilitetsrapport på företagsobligationernas växande betydelse och sårbarhet. Samtidigt varnar Finansinspektionen för bolag med svag räntetäckningsgrad. Viggo Bekker Ståhl menar att skillnaden mellan olika låntagare sällan varit tydligare. Enligt honom märks skillnaden särskilt tydligt i bostadssegmentet.

– De ”åtråvärda” kunderna märker det knappt, men för exempelvis bostadsutvecklare med pressad balansräkning är skillnaden i ränta mellan finrummet och farstun betydande. Byggnadskreditiv är fortfarande en trång sektor och de som saknar etablerad bankrelation möts av betydligt stramare villkor – om de ens får en offert, säger Viggo Bekker Ståhl.

Statistik från Riksbanken visar att svenska fonder fortsatt spelar en nyckelroll i obligationsfinansieringen av fastighetssektorn. I den förra stabilitetsrapporten (2024:2) noterade Riksbanken att svenska fonder stod för omkring 60 procent av den emitterade obligationsvolymen från fastighetsbolag. I den senaste rapporten (2025:1) framhålls att också att denna finansiering är instabil och känslig för plötsliga uttag. I april 2025 noterades till exempel det största utflödet från dessa fonder sedan pandemin, vilket visar hur snabbt förutsättningarna kan skifta.

– Det innebär att kapitalet till stor del går till de största och de som av hävd anses vara de mest stabila aktörerna, medan andra har betydligt svårare att få finansiering, säger Viggo Bekker Ståhl. Vissa av de bolag som får nästintill gratis obligationer i Sverige har tillgångar som består av exempelvis sekundära kontor, vilka är betydligt mindre attraktiva och, om det alls går, mer kostsamma att finansiera i nästan alla andra delar av Europa och Nordamerika.

Finansinspektionen lyfter i sin majrapport att obligationsmarknaden för fastigheter återhämtat sig snabbt – men också att riskaptiten är känslig för skiften. Det är en bild Viggo Bekker Ståhl delar:

– De flesta bolag räknade med att räntan skulle komma ner ordentligt innan fastighetsvärdena hann justeras. Nu sitter många fast i strukturer som inte riktigt håller. Har man inte en skara obligationsinnehavare eller en husbank som är eniga om vad kejsaren bär för kläder kan det fortfarande bli sämre. Det vi sett den senaste tiden, att obligationer sägs upp för betalning, visar att det finns flera problem att verka ut.

Även om obligationsandelen i fastighetssektorns finansiering ökat något under 2024 innebär det inte att marknaden fungerar friktionsfritt.

– Att obligationsvolymen ökar samtidigt som räntan är hög säger möjligen mer om nödvändighet än valfrihet. Det är inte ett styrketecken – det är ett tecken på att vissa aktörer emitterar till varje pris, eller för all del inte vet var annars de ska investera. Andra får inte tillgång alls. Det gör marknaden både mer selektiv och mer oförutsägbar, säger Viggo Bekker Ståhl.

Ett område där aktiviteten ökat markant är inom alternativa skuldprodukter. Enligt Viggo Bekker Ståhl är det framför allt så kallade whole loans och byggnadskreditiv som efterfrågas – ofta för att rädda refinansiering av projekt eller investeringar från toppen innan Ukraina.

– Här har det alternativa kapitalet verkligen flödat till, men det är ett svårnavigerat landskap för många låntagare. Vi ser att många betalar för mycket. Inte för att kapitalet inte finns, utan för att strukturen är fel eller bolagen inte har erfarenhet av sektorn, säger Viggo Bekker Ståhl.

Bilaga: Andel finansieringskällor svenska fastighetssektorn, Q4 2022-Q1 2025