Selektiv oppgang i nordiske eiendomsmarkeder

Transaksjonsvolumene økte med 28 prosent i 2025

Etter flere år med lavere transaksjonsaktivitet var 2025 preget av en tydelig bedring i det nordiske eiendomsmarkedet. Bedre finansieringsforhold og gradvis mer stabile prisforventninger bidro til økt aktivitet på tvers av regionen.

Samlet nordisk transaksjonsvolum utgjorde om lag 33 milliarder euro fordelt på 910 transaksjoner, tilsvarende en økning på 28 prosent sammenlignet med 2024. Volumene ligger samtidig noe under historiske snitt, noe som reflekterer et fortsatt selektivt marked, der en vesentlig del av aktiviteten er drevet av et begrenset antall store og strukturerte transaksjoner.

– Transaksjonsaktiviteten har igjen fått fart i hele Norden, støttet av bedre finansieringsbetingelser og økt samsvar mellom kjøpere og selgere. Markedssentimentet har styrket seg betydelig, og selv om selektiviteten består, ser vi konturene av en bredere og mer bærekraftig oppgang på tvers av markeder og segmenter,
sier Bård Bjølgerud, CEO Nordics & Partner i Colliers Nordics.

Økende transaksjonsvolumer i de fleste nordiske markeder

Transaksjonsvolumene økte i de fleste nordiske land i 2025. Danmark og Finland hadde den sterkeste veksten, med en økning på henholdsvis 58 og 55 prosent. Sverige leverte en solid vekst på 30 prosent, mens Norge endte tilnærmet uendret sammenlignet med året før, etter en treg start og et tydelig oppsving mot slutten av året.

Sverige befestet sin posisjon som det største eiendomsmarkedet i Norden med et transaksjonsvolum på 15,7 milliarder euro, etterfulgt av Danmark med 6,5 milliarder euro. I europeisk sammenheng fremstår den nordiske markedsutviklingen som relativt sterk.

– Norden fremstår fortsatt som en av Europas mest likvide og attraktive regioner for eiendomskapital. Sverige er fortsatt kjernemarkedet målt i antall transaksjoner, mens Danmark og Finland utmerket seg med sterk år-over-år-vekst i 2025,
sier Joakim Arvius, CEO Sweden & Partner i Colliers Nordics.

Endret segmentsammensetning i 2025

Transaksjonsaktiviteten i 2025 viser en tydelig endring i segmentsammensetningen sammenlignet med året før. Boligeiendom var fortsatt det største segmentet, og sto for rundt 30 prosent av samlet nordisk transaksjonsvolum, på linje med 2024.

Offentlige eiendommer økte sin andel betydelig til om lag 19 prosent, opp fra 6 prosent året før, hovedsakelig drevet av et fåtall større transaksjoner. Kontoreiendom utgjorde rundt 13 prosent av volumet, ned fra 24 prosent i 2024, noe som reflekterer fortsatt selektivitet blant investorer.

Industri- og logistikkeiendom representerte 16 prosent av volumet, mens handel sto for rundt 10 prosent. Samlet sett favoriserte transaksjonsbildet i 2025 bolig, industri/logistikk og offentlig sektor.

Blandet utvikling i børsnoterte eiendomsselskaper

Utviklingen i de nordiske børsnoterte eiendomsselskapene har vært blandet så langt i 2025. COREX Property-indeksen er ned rundt 11 prosent hittil i år, på linje med utviklingen i 2024.

COREX Norway skiller seg ut med en oppgang på rundt 22 prosent, støttet av sterk kursutvikling i Olav Thon-aksjen. Sverige og Danmark ligger fortsatt i negativt territorium, med henholdsvis rundt –11 og –2 prosent, mens Finland har forbedret seg, med en oppgang på rundt 7 prosent, etter budet på Citycon.

Utviklingen varierer også mellom segmentene. COREX Retail har vært sterkest med en oppgang på rundt 21 prosent, mens COREX Mixed er svakest med et fall på om lag 22 prosent. Kontor, bolig og lager/logistikk har også hatt negativ avkastning, delvis påvirket av selskapsspesifikke hendelser og transaksjoner.

Tolvte år på rad med positiv netto utenlandsk kapitaltilførsel

Netto utenlandske investeringer i nordisk eiendom økte til rundt 4,7 milliarder euro i 2025, opp fra cirka 1,1 milliarder euro i 2024. Økningen er drevet av høyere utenlandsk kjøpsaktivitet og markerer det tolvte året på rad med positiv netto kapitaltilførsel til regionen, noe som understreker den vedvarende internasjonale interessen for nordiske eiendomsmarkeder.

De største eiendomstransaksjonene i Norden i 2025

De fem største offentlig kjente eiendomstransaksjonene i Norden i 2025 var:

1. PPI kjøper 100 prosent av SBBs offentlige portefølje (SEK ~32,1 mrd.)

2. Statens fastighetsverk (Sverige) kjøper en offentlig portefølje fra Specialfastigheter (SEK ~8,2 mrd.)

3. ICA Fastigheter kjøper Alecta Fastigheters 50 prosent eierandel i Ancore JV (SEK ~4,0 mrd.)

4. KLP kjøper en portefølje på 17 boligeiendommer fra Selvaag Utleiebolig (NOK ~3,3 mrd.)

5. Apollo / Avant kjøper en portefølje på 44 boligeiendommer fra Kojamo (EUR ~0,24 mrd.)

Transaksjoner med ikke-offentliggjorte priser er utelatt.

Om datagrunnlaget

Kilde: Colliers Research, basert på eiendomstransaksjoner over 5 millioner euro og prognoser for resterende del av 2025, inkludert kjente og forventede signeringer.
For Danmark dekker tallene perioden til og med november 2025. År-over-år-endringer er beregnet for perioden januar–november begge år. Andelen utenlandske selgere i Danmark er et estimat.

Vedlegg

• Graf: Nordiske transaksjonsvolumer 2008–2025
• Graf: Transaksjonsvolumer fordelt på land og segmenter, 2025 vs. 2024
• Graf: Andel utenlandske kjøpere i Norden, 2025
• Graf: Andel børsnoterte eiendomsselskaper på kjøps- og salgssiden, 2022–2025
• Graf: Utvikling i COREX-indeksene, 2025
• Bilder