Förhandsavtal och kravet på beräknad tidpunkt för upplåtelsen

Ett förhandsavtal är ett avtal som ingås mellan en bostadsrättsköpare och en bostadsrättsförening innan lägenheten är färdigbyggd, det vill säga innan lägenheten är klar för inflyttning. Ett sådant avtal måste bland annat vara skriftligt, och tydligt ange när lägenheten som senast kommer vara klar för inflytt. Det har länge varit oklart hur pass specifikt denna tidpunkt för upplåtelsen måste anges. Räcker det att ange ett tidsintervall på några månader, eller måste tidpunkten anges som ett specifikt datum? Denna frågeställning kommer diskuteras i detta inlägg, mot bakgrund av Högsta domstolens senaste rättspraxis.

Om förhandsavtal

Ett förhandsavtal är ett avtal som tecknas mellan en så kallad förhandstecknare (den part som ska förvärva bostadsrätten, det vill säga "köparen") och en bostadsrättsförening. När förhandsavtalet har ingåtts blir förhandstecknaren skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt och bostadsrättsföreningen blir skyldig att upplåta bostadsrätten till förhandstecknaren. Sådana avtal förekommer alltså när parterna i ett tidigt stadium -- redan innan lägenheten är färdigbyggd -- vill säkerställa att upplåtelsen kommer ske.

Förhandsavtal är dock förenade med vissa risker för förhandstecknaren. Byggnationen kan till exempel dra ut på tiden vilken kan ställa till med praktiska och ekonomiska problem. Förhandstecknaren är också under tiden för byggnationen utesluten från föreningen verksamhet och beslutsfattning.

Med hänsyn till förvärvarens relativt svaga ställning har lagstiftaren beslutat att förhandsavtalen måste vara utformade på ett visst sätt och innehålla viss information. Bland annat måste avtalen innehålla en "beräknad tidpunkt för upplåtelsen" så att förhandstecknaren ska kunna frånträda avtalet vid dröjsmål, det vill säga om upplåtelsen skjuts fram på grund av exempelvis förseningar i entreprenaden. Denna beräknade tidpunkt brukar vanligtvis vara ett specifikt datum. Det har dock inte varit helt klart om den angivna beräknade tidpunkten för upplåtelsen faktiskt måste vara ett angivet datum eller om det kan vara en utdragen tidsperiod, till exempel ett kvartal eller ett annat tidsintervall. Denna frågeställningen avhandlades i ett rättsfall från Högsta domstolen: NJA 2021 s. 245 ("Tollare strand"). Denna artikel kommer att redogöra för rättsfallet och dess innebörd beträffande formkravet ”beräknad tidpunkt för upplåtelsen”

Bakgrunden till målet

I målet hade ett par tecknat ett förhandsavtal med en bostadsrättsförening. Några månader senare infördes förhöjda amorteringskrav vilket resulterade i att paret inte beviljades förnyat lånelöfte från banken; de hade inte längre råd att köpa lägenheten. För att komma ur förhandsavtalet yrkade paret bland annat på att förhandsavtalet var formellt ogiltigt. I förhandsavtalet angavs nämligen att den preliminära tiden för upplåtelse av bostadsrätten var ett tidsintervall (tidsperiod) om sex månader (två kvartal), snarare än ett specifikt datum. Paret ansåg att detta var otillåtet och att förhandsavtalet därför var ogiltigt i sin helhet.

Högsta domstolens resonemang

Högsta domstolen fann att ett tidsintervall om sex månader uppfyllde kravet på "beräknad tidpunkt för upplåtelsen", även om man betonade att ett vidsträckt intervall kan vara till nackdel för förhandstecknaren då detta kan skapa problem vid försäljningen av sin nuvarande bostad. Faktumet att den beräknade tidpunkten angavs som ett tidsintervall snarare än ett specifikt datum innebar dock inte att avtalet kunde ogiltigförklaras enligt 5 kap. 4 § bostadsrättslagen.

Som skäl angav Högsta domstolen att syftet med att ange en beräknad tidpunkt är att förhandstecknaren ska kunna frånträda avtalet vid dröjsmål från bostadsrättsföreningen (köparen måste alltså kunna veta när han eller hon har rätt att frånträda avtalet om bygget försenas). Högsta domstolen menade således att detta syfte uppfylls även när förhandsavtalet anger ett tidsintervall för upplåtelsen; förhandstecknaren har i så fall ändå en sluttid att förhålla sig till vilket en eventuell talan om dröjsmål kan ta sin utgångspunkt i.

Slutsats

Sammanfattningsvis är det enligt lag tillåtet att den beräknade tidpunkten för upplåtelsen anges som ett tidsintervall på sex månader. Som bostadsrättsförening kan detta vara något positivt eftersom det kan bidra till ökad flexibilitet vid upplåtelsen (försäljningen) om byggnadsåtgärderna drar ut på tiden.

Viktigt att betona är dock att Högsta domstolen riktade viss kritik mot att ange ett tidsintervall istället för ett specifikt datum eftersom förhandstecknaren kan komma att hamna i en sits där han eller hon har svårt att planera sitt frånträde från sin tidigare bostad. Ett alltför långt intervall skulle därför kunna betraktas som oskäligt och kan i så fall angripas med stöd av jämkningsregeln i 36 § avtalslagen.

Kontakta oss

Medlemmar, förtroendevalda och anställda hos HSB kan kostnadsfritt kontakta HSBs juridiska rådgivning på telefonnummer 0771-472 472 för generell juridisk rådgivning.

HSBs jurister bistår gärna er bostadsrättsförening (både medlemsföreningar, föreningar som inte är medlemmar och övriga fastighetsägare) med specifik juridisk rådgivning eller företräder er som ombud, klicka här för kontaktuppgifter eller om ni vill veta mer.