Nytt avgörande från Högsta domstolen om avhjälpande av fel i bostadsrätt

Den 25 april 2025 meddelade Högsta domstolen dom i målet som kallas ”Bostadsrätten i Saltsjö-Boo”. Högsta domstolen konstaterar att en bostadsrättshavare kan begära ersättning i förväg för att avhjälpa fel som bostadsrättsföreningen egentligen är skyldig att åtgärda.

När en bostadsrättslägenhet ska tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse ska bostadsrättsföreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet eller annat skick som parterna kommit överens om. Om lägenheten inte är i sådant skick ska bostadsrättsföreningen så snart som möjligt efter tillsägelse från bostadsrättshavaren åtgärda felen. Gör bostadsrättsföreningen inte det får bostadsrättshavaren avhjälpa felen på föreningens bekostnad.

Sedan tillträde medgetts är bostadsrättsföreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren. Om bostadsrättsföreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande gäller det ovan sagda gällande bostadsrättshavarens rätt till avhjälpande på bostadsrättsföreningens bekostnad.

I många fall är kostnaderna för avhjälpande av brister i lägenheter höga. Det finns således risk att bostadsrättshavare inte har råd att avhjälpa felen, vilket får till följd att felen består om bostadsrättsföreningen underlåter att ta sitt ansvar. Frågan som nyligen prövades i Högsta domstolen var huruvida en bostadsrättshavare kan begära att få ersättning för kostnader för avhjälpande innan det faktiska avhjälpandet skett.

I det aktuella målet hade bostadsrättshavaren köpt en nyproducerad lägenhet innan den var färdigställd. Vid tillträdesdagen var en rad saker i lägenheten fortfarande inte klara eller saknades. Bostadsrättshavaren anmärkte på bristerna till bostadsrättsföreningen i tid och på ett godtagbart sätt utan att föreningen åtgärdade bristerna. Bostadsrättshavaren vände säg därför till tingsrätten och begärde att bostadsrättsföreningen skulle ersätta honom motsvarande vad avhjälpande av felen skulle kosta. Bostadsrättshavaren vann framgång såväl i tingsrätten som hovrätten. Bostadsrättsföreningen överklagade till Högsta domstolen som meddelade prövningstillstånd.

Högsta domstolen hänvisar i domen till en allmän kontraktsrättslig princip innebärandes att en orättvist behandlad kontraktspart har rätt till ersättning för avhjälpandekostnad som parten har haft och för en försvarlig kostnad som parten kommer att ha för att avhjälpa felet. I praktiken innebär denna princip att parten inte själv blir tvungen att stå för kostnaden för avhjälpandet eller bära kostnader för något som den inte ska stå för. Parten ges i stället en rätt att kräva ersättning i förhand och sedan använda pengarna för att avhjälpa felet. Det förutsätter dock att motparten, i detta fall bostadsrättsföreningen, fått rimlig möjlighet att avhjälpa felet. Bostadsrättshavaren ansågs i det aktuella fallet ha rätt till cirka 430 000 kronor från bostadsrättsföreningen för att täcka renoveringskostnaderna, vilka ansågs vara försvarliga.

Genom avgörandet fastställer Högsta domstolen att ovan nämnda princip även gäller vid tillämpningen av 7 kap. 2 § bostadsrättslagen. Principen är ämnad att ge parten, i det här fallet bostadsrättshavaren, effektiv rätt att faktiskt kunna få det lagen ger rätt till. Det är särskilt viktigt eftersom bostadsrättshavaren tvingas utföra vad som egentligen är bostadsrättsföreningens skyldighet.

I behov av juridisk hjälp? Kontakta oss!

Vi erbjuder skräddarsydd rådgivning för bostadsrättsföreningar, även för föreningar som inte är medlemmar i HSB och övriga fastighetsägare. Läs mer om vårt erbjudande och kontakta oss här. Tillsammans går vi igenom ert ärende och ger er det stöd ni behöver.

Om ni är medlemmar i HSB, förtroendevalda eller anställda inom HSB kan ni även ringa HSBs juridiska rådgivning på 0771 472 472. Via rådgivningen får ni kostnadsfri generell juridisk rådgivning inom HSBs verksamhetsområden.

Om ni vill komma kontakt med HSBs jurister och veta mer om denna fråga, vänligen kontakta HSB Riksförbunds pressekreterare, Kawa Zolfagary kawa.zolfagary@hsb.se, 072-205 59 62.