Trendbrott i fastighetstaxeringen – lägre markvärden pressar ned nivåerna för bostadsrättsföreningar

Den nya fastighetstaxeringen för bostadsrättsföreningar innebär ett tydligt trendbrott. Efter ett decennium av kraftiga uppgångar sjunker taxeringsvärdena nu med i genomsnitt 1,1 procent. Nedgången förklaras främst av sjunkande markvärden, där prisstatistik från 2023 visar på en betydande avmattning i efterfrågan på mark för nyproduktion och delvis som en eftersläpande effekt av pandemiåren och byggsektorns inbromsning.

Det här får konsekvenser för flera av de ekonomiskt mest betydelsefulla områdena i en bostadsrättsförening. Ett lägre taxeringsvärde kan påverka föreningens belåningsutrymme, vilket är särskilt relevant för de föreningar som står inför större renoveringar och investeringar. Utvecklingen påverkar också försäkringsnivåer, fastighetsskatten på lokaler och möjligheten att göra uppskrivningar av byggnad och mark. Även framtida tomträttsavgälder och bedömningen av om en förening klassas som äkta eller oäkta kan förändras.

Att taxeringsvärdena nu sjunker står i skarp kontrast till föregående taxering, då nivåerna steg med hela 26 procent.

– Det här är ett ovanligt tydligt trendbrott. När markvärdena faller får det direkta konsekvenser för föreningarnas ekonomiska flexibilitet. För vissa kan det påverka möjligheten att ta upp nya lån inför renoveringar eller andra investeringar. Det här är en situation som många inte behövt hantera tidigare, säger Jonas Gustavsson, chefsekonom på Nabo.

Markvärden ned – byggnadsvärden upp

Årets taxering visar en tydlig isärdragning mellan taxeringsvärdets två huvudkomponenter. Markvärdena sjunker med 10,8 procent, medan byggnadsvärdena ökar med 8,9 procent. Eftersom marken ofta utgör omkring hälften av taxeringsvärdet, och ännu mer i storstadsregioner, får nedgången stort genomslag. Den svaga markvärdeutvecklingen innebär också att ökningen av framtida tomträttsavgälder sannolikt dämpas, även om effekten kommer gradvis på grund av långa avtalstider.

Bostäder minskar – lokaler stiger

Värderingen av bostäder sjunker med 1,2 procent, medan lokalvärdena fortsätter att stiga med 2,3 procent. Det innebär en mer begränsad ökning av fastighetsskatten än under den förra taxeringsperioden. För föreningar som vidaredebiterar lokalhyror blir effekten relativt liten, medan de som saknar skattejusteringsklausuler kan få något ökade kostnader. Att lokalvärden stiger snabbare än bostadsvärden kan också innebära att vissa föreningar rör sig närmare gränsen för att klassas som oäkta, men förändringen bedöms vara marginell.

Stora regionala skillnader

Utvecklingen skiljer sig markant mellan landets regioner. Skåne utmärker sig med en ökning på 6,1 procent, medan Stockholm ligger på –0,8 procent och Göteborgsregionen på –8,1 procent. Att markvärdena i Stockholm utgör omkring hälften av taxeringsvärdet är en viktig förklaring till att nedgången där blir tydligare. Skåne har samtidigt den lägsta minskningen av markvärden i landet, endast –3 procent.

Prognos: måttlig ökning de kommande åren

Basåret för nästa taxeringsperiod, 2027–2029, blir 2025. Nabo bedömer att byggnadsvärdena sannolikt kommer att stiga i takt med ökade avgifter och hyror, medan markvärdena väntas utvecklas svagt. Sammantaget pekar detta mot en måttlig total ökning av taxeringsvärdena på mellan 5 och 10 procent.

– Vi går mot en mer normaliserad utveckling efter ett extremt decennium. Föreningarna kan förvänta sig ökade taxeringsvärden igen, men i betydligt lugnare takt. Det ger bättre förutsägbarhet och stabilare planeringshorisonter, särskilt för de föreningar som behöver fatta långsiktiga beslut om finansiering och underhåll, säger Jonas Gustavsson.