Skip to main content

Højere fradrag ved ferieudlejning af din bolig

Nyhed   •   Maj 24, 2019 12:00 CEST

I 2018 er der kommet nye regler, som betyder, at du kan få et højere bundfradrag ved at leje din bolig ud gennem et bureau som fx Airbnb, end hvis du selv står for udlejningen.

Udlejning gennem et bureau er dog først en betingelse fra 2021. Derfor gælder det højere bundfradrag også i 2018-2020, selvom du selv står for udlejningen.

I 2018-2020 er der valgfrihed mellem de to regelsæt, som vi vil gennemgå i denne artikel. Du kan også læse om en tredje model, den regnskabsmæssige metode, som du kan bruge til at beregne den skattepligtige indkomst ved udlejning af din bolig. Til sidst ser vi helt kort på

Eksisterende regler for bundfradrag ved delvis udlejning

Helårsbolig, som du ejer

Ifølge de eksisterende regler er bundfradraget for udlejning af en del af din egen ejerbolig 1,33 procent af ejendomsværdien; dog altid mindst 24.000 kr. Du skal kun betale skat af den del af lejeindtægten inkl. betaling for forbrug, der overstiger bundfradraget.

Der er ikke fradrag for udgifter eller ejendomsskat. Den resterende indtægt er kapitalindkomst.

Eksempel:

Årlig lejeindtægt: 40.000 kr.
Modtaget for el, vand og varme: 5.000 kr.
Indtægter i alt: 45.000 kr.
Ejendomsværdi, f.eks. 2.500.000 kr.
Bundfradrag (1,33 %): – 33.250 kr.
Kapitalindkomst: 11.750 kr.

Udlejning af leje- eller andelsbolig

Ved delvis udlejning af en leje- eller andelsbolig, som du selv bor i, siger de eksisterende regler, at bundfradraget udgør 2/3 af din samlede årlige husleje/boligafgift. Du skal kun betale skat af den del af lejeindtægten inkl. betaling for forbrug, der overstiger bundfradraget.

Du får ikke fradrag for eventuelle lån eller udgifter.

Eksempel:

Lejeindtægt: 45.000 kr.
Modtaget for el mv.: 4.000 kr.
Indtægter i alt: 49.000 kr.
Årlig husleje (f.eks. 60.000):
Bundfradrag (2/3): – 40.000 kr.
Skattepligtig indkomst 9.000 kr.


Sommerhusudlejning ved privat udlejning

Hvis du lejer ud privat, er de første 11.000 kr. pr. fritidsbolig skattefrie i 2018. Kun 60 % af den indkomst, der overstiger bundfradraget, beskattes som kapitalindkomst.

Eksempel:

Lejeindtægt: 25.000 kr.
Modtaget for el mv.: 4.000 kr.
Indtægter i alt: 29.000 kr.
Bundfradrag (11.000 kr.): – 11.000 kr.
18.000 kr.
Skattepligtig indkomst (60 %) 10.800 kr.


Nye regler for bundfradrag ved delvis udlejning

Helårsbolig (ejer-, leje- eller andelsbolig)

De nye regler betyder, at hvis du delvist udlejer en helårsbolig, vil bundfradraget udgøre 28.000 kr. om året. Kun 60 % af den indkomst, der overstiger bundfradraget, bliver beskattet som kapitalindkomst. Ligesom tidligere vil der heller ikke fremover være fradrag for udgifter eller ejendomsskat, og ejendomsværdiskatten nedsættes ikke.

Fra 2021 er det en betingelse for det høje bundfradrag, at du lejer ud gennem et bureau, som indberetter lejeindtægten. Hvis du udlejer privat, vil bundfradraget være 11.000 kr.

Sommerhusudlejning

Fra 1. januar 2021 vil bundfradragets størrelse være betinget af, at udlejningen sker gennem et bureau eller en deleøkonomiske platform, der indberetter udlejernes fulde lejeindtægter til skattemyndigheder.

For udlejning af sommerhuse gennem bureau bliver det årlige bundfradrag forhøjet fra 11.000 kr. til 40.000 kr. Kun 60 % af den indkomst, der overstiger bundfradraget, beskattes som kapitalindkomst.

Hvis der fortsat udlejes via privat udlejning, vil bundfradraget være fastsat efter de nuværende regler.

Opsummering af reglerne for bundfradrag ved delvis udlejning

I 2018, 2019 og 2020 kan du vælge mellem to forskellige regelsæt. Størrelsen på din husleje, ejendomsvurdering og lejeindtægt vil afgøre, hvilke regler der bedst betaler sig at bruge.

Nye regler ved delvis udlejning (gælder fra 2018) Eksisterende regler ved delvis udlejning
  • Du får et skattefrit bundfradrag på 28.000 kr. i 2018 (28.600 kr. i 2019).
  • Du skal betale skat af 60 % af din indtægt ud over bundfradraget.
  • Indtægten er kapitalindkomst.
  • Det gælder for både ejer-, leje- og andelsboliger, du delvist udlejer.
  • De første 40.000 kr. pr. fritidsbolig i 2018 (40.900 kr. i 2019) er skattefrie, hvis du lejer ud gennem bureau.
  • Fra 2021 skal du leje ud gennem et bureau, som indberetter din lejeindtægt, fx Airbnb, hvis du vil have det høje bundfradrag. Ellers gælder det lavere bundfradrag på cirka 11.000 kr. (2018-niveau).
  • I perioden 2018-2020 er udlejning gennem bureau ikke en betingelse for at få det høje bundfradrag.
  • Hvis du ejer din bolig, kan du få et bundfradrag på 1,33 % af din ejendomsværdi, dog minimum 24.000 kr.
  • Indtægt ud over bundfradraget er kapitalindkomst.
  • Er du andelshaver eller lejer, kan du få et bundfradrag på 2/3 af din samlede årlige boligafgift/husleje. Indtægt ud over bundfradraget er personlig indkomst.
  • Fra 2021 gælder reglerne kun, hvis du lejer boligen eller værelset ud til samme person i en sammenhængende periode på mindst 4 måneder.
  • Hvis du lejer dit sommerhus ud privat, er de første 11.000 kr. pr. fritidsbolig i 2018 (11.200 kr. i 2019) skattefrie.

Regnskabsmæssig metode ved delvis udlejning

Udover de to ovenstående bundfradragsmetoder har du også mulighed for at vælge den regnskabsmæssige metode, når du udlejer din bolig.

Hvis du har valgt regnskabsmæssigt fradrag, kan du ikke skifte til metode med bundfradrag (Kan det præciseres? Er man for altid låst til det pågældende metodevalg?).

Helårsbolig, som du ejer

Når du lejer en del af dit hus eller ejerlejlighed ud, bliver lejeindtægten beskattet som kapitalindkomst. Når du skal beregne den skattepligtige indkomst, kan du bruge én af de to ovenstående metoder eller regnskabsmetoden som nedenfor:

Regnskabsmetoden (faktiske udgifter)

  • Indtægter (bruttoindtægter)
    • Lejeindtægt
  • Udgifter (forholdsmæssig del)
    • El, vand, varme
    • Vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger på inventar (dog ikke hårde hvidevarer)
    • Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan ikke trækkes fra.

Du skal ikke betale ejendomsværdiskat af den udlejede del af ejendommen i den periode, boligen er udlejet, og du kan trække en forholdsmæssig andel af ejendomsskatten fra som udgift, hvis du lejer mindst 10 % af din bolig ud.

Leje- eller andelsboliger

Ved udlejning af et hus eller ejerlejlighed beskattes indtægten som kapitalindkomst, mens indtægten ved andels- eller lejeboliger beskattes som personlig indkomst, altså med højere skat.

Også for andels- og lejeboliger er der tre metoder, man kan vælge mellem, når man skal beregne den skattepligtige indkomst. Ovenfor ses de to bundfradragsmetoder, og her er regnskabsmetoden:

Regnskabsmetoden (faktiske udgifter)

  • Indtægter (bruttoindtægter)
  • Udgifter (forholdsmæssig del)
    • El, vand, varme samt egen leje/andelsafgift

Hvis hele boligen ikke er udlejet, kan du kun trække udgifter fra for den del, der udlejes. Udlejer du f.eks. 20 % af boligen, kan du trække 20 % af den samlede huslejeudgift mv. fra for den periode, du udlejer.

Sommerhusudlejning

Ved udlejning af sommerhus kan du også vælge regnskabsmetoden i stedet for bundfradragsmetoden. Du skal lave en opgørelse over lejeindtægter og udgifter.

Regnskabsmetoden (faktiske udgifter)

  • Indtægter (bruttoindtægter)
  • Udgifter som direkte er forbundet med udlejningen, f.eks. annoncering
  • Udgifter (forholdsmæssig del)
    • El, vand og varme
    • Ejendomsskat
    • Vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger på inventar (dog ikke hårde hvidevarer)
    • Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan ikke trækkes fra.

Du kan kun fratrække udgifter for de uger, hvor du lejer ud. Der er 52 uger på et år, så har du for eksempel udlejet i fire uger, kan du trække 4/52 af ovenstående udgifter.

Du skal ikke betale ejendomsværdiskat for den tid, hvor boligen er udlejet. Du får nedslaget ved at skrive i oplysningsskemaet (Skattestyrelsens nye ord for selvangivelsen), hvor lang tid boligen har været udlejet.

Særlige momsregler ved udlejning

Udlejning af værelser eller udlejning af en del af boligen er at betragte som momspligtige udlejningsaktiviteter, bl.a. i lighed med hotelværelser og værelser på vandrehjem m.v.

Du har først pligt til at lade dig momsregistrere og opkræve moms, når omsætningen/huslejen overstiger 50.000 kr. indenfor en løbende 12 måneders periode. Momsregistrering kan dog foretages frivilligt, selvom beløbsgrænsen ikke er nået.

Vær opmærksom på, at ovenstående regler ikke gælder udlejning af helårshuse, du ikke selv bor i, eller sommerhuse, du ikke selv bruger.

Yderligere information

Hvis du vil vide mere, er du velkommen til at kontakte inforevisions skatteafdeling.

Flemming Saabye

Leder af skatteafdelingen

T: 39 53 50 38

fsa@inforevision.dk

Jannik Petersen

Skattekonsulent

T: 39 53 50 47

jpe@inforevision.dk

Tina Rosendal Jensen

Skattekonsulent

T: 39 53 50 92

trj@inforevision.dk