Bostadsmarknaden i ljuset av riksbanksbeslutet 27 april 2017

Tillämpning av skuldkvoter ökar koppling mellan låneutrymme och inkomst så att bostadspriserna inte utvecklas lika frikopplat från löneutvecklingen som tidigare. Samtidigt visar Erik Olsson Bostadsindex att visningsbesökarna förväntar sig en stabil bostadsmarknad med ökade prisrörelser.

En och samma bostad kan öka i pris trots skuldkvoter och andra restriktioner om bostadsbristen gör att bostadsköparna betalar lika mycket trots att de nöjer sig med en bostad som egentligen borde vara billigare genom att de göra avkall på storlek, standard eller bostadsområde.

När räntorna är så låga som nu är kopplingen mellan Riksbankens reproränta och bankernas bolåneräntor inte lika stark som normalt. Tumregeln att lägre räntor ger stigande bostadspriser gäller inte heller. Med nuvarande räntenivåer är det snarast så att en räntesänkning ökar kraven på nya åtgärder för att dämpa hushållens bostadslån på ett sätt som ökar risken på marknaden. I det perspektivet skapar en oförändrad, eller till och försiktigt höjd, ränta större trygghet än en sänkt.

Bostadsmarknaden är spretigare än tidigare. I Stockholms innerstad är utbudet till exempel lägre än förra året medan det är större i utanför innerstaden. Spretigheten förstärks av att några av vårens långhelger flyttar sig i kalendern så att jämförbarheten mellan åren försvåras. Hela marknaden blir lite slagig och ryckig när säljarna navigerar mellan vårens långhelger. Bostadsbristen och andra faktorer som räntenivå, disponibla inkomster och sysselsättning och gör att vi räknar med en underliggande styrka på bostadsmarknaden i vår.

Ökningen av antalet nyproducerade bostäder är stor med 59% första kvartalet i år jämfört med förra året. Antalet bostäder, som är 4.672 stycken, är samtidigt inte så stort om man jämför med behovet av nya bostäder som Boverket beräknar till långt över 700.000 bostäder.

De avtalade löneökningarna inom industrin är låga med tanke på den höga sysselsättningen i Sverige, men ändå lite högre än inflationen. Löneavtalen förändrar inte de disponibla inkomsterna, som är en av de viktigaste faktorerna för bostadsmarknaden, så mycket. Att avtalen gäller tre år ger stabilitet och förutsägbarhet. Vårbudgetens besked om att fler löntagare skall betala statlig inkomstskatt, och att skatterna dessutom blir lite högre påverkar inte heller de disponibla inkomsterna så mycket. Den politiska signalen med högre inkomstskatter för fler löntagare kan dock skapa oro på ett sätt som är negativt för psykologin bland hushåll med högre inkomst. Det samma gäller förslaget med strängare 3:12-skatteregler för företagare. En stor andel av dem bor i storstadsregionerna. I Stockholm berörs ca 50.000 personer. Den politiska omfördelningen från personer med högre inkomst, som har drivit bostadspriserna i storstäderna, till andra grupper med så låga inkomster att de inte påverkar bostadspriserna så mycket även om de får en liten ökning av den disponibla inkomsten, har en dämpande effekt på bostadsmarknaden. Effekten är störst i storstadsregionerna där både inkomster och bostadspriser är högst. På Erik Olsson brukar vi räkna med att en förändring av disponibel inkomst med 1.000 kr per månad påverkar betalningsviljan för en bostad med ungefär 100.000 kr.

De politiska partierna har redan börjat positionera sig inför nästa val. Det gör det tyvärr mindre och mindre sannolikt att vi får den typ av bred politisk överenskommelse som vi på Erik Olsson länge har efterfrågat för att skapa förutsägbara förutsättningarna på bostadsmarknaden under lång tid framöver avseende reavinstuppskov och skatter samt avdragsrätt för bolåneräntor och andra åtgärder för att dämpa ökningen av bostadslån. Fram till valet är det riskminimering utan impopulära beslut som gäller. Handlingsförlamningen ökar behovet av åtgärder på bostadsmarknaden efter valet. Efter valet ökar den politiska risken därför markant eftersom behovet av åtgärder är större samtigit som väljarna har lång tid at glömma och förlåta till nästa val. Då är den politiska risken, i kombination med ökade bostadslåneräntor, det största hotet mot en stabil bostadsmarknad.

Kontakta gärna informationschef Johan Nordenfelt på: 0733-77 84 40 för ytterligare material.