Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 19 november 2019

Erik Olsson Bostadsindex visar att visningsbesökarna är mindre nervösa och att de har en mer positiv marknadstro. De kalkylerar med lägre bolåneränta när de planerar sina bostadsköp. Det gör dem känsligare för ränteökningar. Samtidigt minskar en lägre belåningsgrad räntekänsligheten. Om inte räntebeslutet i december skapar oro räknar vi med en stabil bostadsmarknad resten av året.

Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, visar att trenden med en mer positiv syn på bostadsprisernas utveckling hos visningsbesökarna fortsätter. Samtidigt är förväntningarna rätt låga i ett historiskt perspektiv. Nettot (de som tror på prisökning minus de som tror på sänkning) har ökat från låga 17 till 24. Hela 97% räknar med prisförändringar som är mindre än 10%. Bara 1% räknar med att priserna går ner minst 10% under det närmaste året. De mer positiva förväntningarna beror på att rädslan för ränteökningar har minskat sedan sommaren, och att prisfallet under slutet av 2017 bleknar efter en tid med stabila bostadspriser. Nervositeten som fanns efter sommaren har minskat.

EOBi visar att det åter igen är en majoritet som föredrar att maximera chansen till succé istället för att minimera risken för att försäljningen går dåligt när de skall sälja sin bostad. Prisförväntningarna är lågt ställda historiskt trots att vi fortfarande har negativa räntor i kombination med en ekonomisk konjunktur som är jämförelsevis stark. EOBi visar att visningsbesökarna kalkylerar med en lägre bolåneränta på 3,2% (4,1% i aug, 4,0% i maj och 2,8% i feb). Både kalkylräntan och marginalen mot bankernas verkliga bolåneränta har minskat mycket jämfört med de två tidigare kvartalen. Marginalen (1,7% mot 2,4% i augusti) mot verkliga låneräntor har normaliserats. Visningsbesökarna och många andra har svårt att se varför Riksbanken skall öka räntorna nu i december. Samtidigt har ledamöterna där själva har talat om att höja. En överraskande räntehöjning i kombination med att den ekonomiska tillväxten sjunker snabbt kan skapa oro.

Att visningsbesökarna budgeterar sina bostadsköp med lägre kalkylräntor blir mindre oroande tack vare att EOBi även visar att de räknar med att ha en lägre belåningsgrad. Andelen som planerar en belåningsgrad under 50%, så de inte berörs av amorteringskravet, är tillbaka runt 20% från att ha legat extremt lågt mellan 5 – 11% de tre tidigare kvartalen. Nu är det mer normala 52%, jämfört med 80% i augusti, som räknar med att ha en belåningsgrad över 70% så de påverkas maximalt av belåningsgraden i amorteringskravet. Särskilt i Stockholm, och andra områden med höga bostadspriser även jämfört med löneläget, gör en hög skuldkvot att man sammanlagt måste amortera 3%. Det gör paradoxalt hushållen räntekänsligare eftersom de extremt låga räntorna inte känns lika låga om de läggs ovanpå 3% i amortering. Med dagens låga räntor vill många låna mer än de får för banken. Hur mycket man får låna för banken blir mer gränssättande för bostadsprisernas utveckling än den egentliga betalningsviljan.

En förutsägbar bostadsmarknad med stabila priser skapar trygghet som gör att köparna vågar agera så den positiva trenden förstärks. På Erik Olsson räknar vi med en stabil bostadsmarknad året ut om inte Riksbanksbeslutet skapar oro. Räntehöjningar i kombination med en sämre konjunktur är utmanande.

I Stockholm ger ett lägre utbud minskade volymer och höga bostadspriser. Priserna är nästan tillbaka på toppen, men det är inte lika hetsigt nu. Köparna är selektiva så det är stor skillnad mellan attraktiva och mindre attraktiva bostäder. Ett litet utbud av villor skapar låsningar när spekulanterna inte vill sälja lägenheten de bor i innan de köper villa. Då är det svårt att agera. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är 11%.

I Göteborg är det minst lika mycket ”säljarens marknad” som tidigare. Ett lägre utbud hjälper oss att få fler besökare till våra bostadsvisningar. Vi har aldrig sålt så många bostäder i Göteborg på Erik Olsson som nu i oktober. Vi räknar med en stark bostadsmarknad i Göteborg fram till pausen inför jul. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen är hela 19%.

I Malmöområdet fortsätter utbudet att minska. December brukar vara lugnare med ett lågt utbud. Det kan skapa ett större intresse för de få bostäder som publiceras i mellandagarna. De som skall köpa lägenheter är mer avvaktande än de som letar efter villor och radhus. På husmarknaden måste man agera snabbare eftersom utbudet av hus är lägre än på många år. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen fortfarande låg runt 10%.

Kontakta gärna informationschef Johan Nordenfelt på: 0733-77 84 40 för ytterligare material.
Erik Olsson, grundare av Erik Olsson Fastighetsförmedling, nås på: 070-760 66 00.