La scadenza della direttiva EED si avvicina: pochi edifici sono pronti ai nuovi requisiti energetici

La Direttiva europea sull’efficienza energetica (EED) ha un impatto diretto sulla gestione degli edifici residenziali dotati di riscaldamento centralizzato e entrerà pienamente in vigore in Italia a partire da gennaio 2027. Tuttavia, per molti amministratori non è ancora chiara la conoscenza delle normative e gli obblighi relativi a misurazione, dati e informazione agli utenti rischiano di generare una forte pressione sugli amministratori di condominio.

La Direttiva sull’Efficienza Energetica non è più un obiettivo futuro, ma un requisito già vigente nel settore edilizio europeo. Entro il 1° gennaio 2027 i ripartitori di calore, i contatori di riscaldamento, acqua calda e raffrescamento dovranno essere teleleggibili e gli utenti dovranno avere accesso a dati di consumo aggiornati regolarmente. Gli obblighi sono noti da anni: dal 2020 i nuovi contatori devono essere predisposti per la telelettura e dal 2022 è richiesta un’informazione mensile sui consumi durante la stagione di riscaldamento.

Nonostante ciò, l’implementazione è ancora lontana dal completamento. Secondo dati interni di Brunata Zenner, solo circa il 3 per cento dell’intero patrimonio immobiliare è pienamente conforme all’EED. Per le installazioni effettuate dopo il 2020, la quota sale al 5–6 per cento. Questo evidenzia come la direttiva sia conosciuta, ma la sua applicazione pratica proceda a rilento.

«Rileviamo un rischio concreto che molti amministratori di condominio non riescano a completare l’adeguamento nei tempi previsti. Il tempo a disposizione è limitato: non si tratta di un’attività che si risolve in pochi mesi. Occorre installare i contatori, realizzare le reti e garantire una gestione continua dei dati. È quindi essenziale che gli amministratori agiscano subito», afferma Renata Gregori, Amministratore Delegato di Brunata ZENNER Srl, che aggiunge:

«Va inoltre considerato che, in un Paese come l’Italia, la sfida è più ampia rispetto al solo riscaldamento: rientrano anche i consumi legati alla climatizzazione e al raffrescamento. L’EED diventa quindi non solo un obbligo per la stagione invernale, ma una questione operativa per tutto l’anno».

Strutture carenti e responsabilità poco chiare rallentano i progressi

Se nel Nord Europa l’implementazione è spesso concreta e operativa, in Italia i requisiti sono meno specifici. Ciò lascia ampio spazio all’interpretazione e, nella pratica, trasferisce gran parte della responsabilità sugli amministratori di condominio.

Il problema è che l’EED non riguarda soltanto l’installazione dei contatori. La direttiva coinvolge l’intera catena del valore: i dati devono essere raccolti, elaborati e distribuiti e gli utenti devono poter accedere ai dati regolarmente. Inoltre, deve essere possibile dimostrare che le informazioni siano state effettivamente fornite.

«Molti si concentrano sul contatore in sé, sottovalutando l’intero processo operativo. L’EED richiede un’infrastruttura dati integrata e una comunicazione continua. È proprio su questo aspetto che molte organizzazioni non sono ancora pronte. Per molti amministratori questo comporta un cambiamento significativo nei processi: da rendicontazioni annuali si passa a una gestione continua dei dati, dove errori o lacune possono avere conseguenze immediate», prosegue Renata Gregori.

Al tempo stesso, l’incentivo è evidente: quando gli utenti hanno visibilità sui propri consumi, i comportamenti cambiano. Un’analisi paneuropea di WE Data Europe evidenzia che dati di consumo aggiornati possono ridurre l’uso di energia fino al 25 per cento. Tuttavia, l’effetto dipende dalla disponibilità e dalla comprensibilità dei dati, condizioni ancora lontane dall’essere diffuse in Italia.

Il tempo stringe: quattro azioni chiave prima del 2027

Con meno di un anno alla scadenza, la sfida è duplice: comprendere l’EED e implementarla concretamente. Per gli amministratori di condominio, il rischio maggiore è rimandare fino all’avvicinarsi del termine. È invece fondamentale consolidare le condizioni di base prima che la pressione aumenti ulteriormente.

1. Ottenere una visione d’insieme del portafoglio
2. La maggior parte delle organizzazioni non dispone di un quadro completo dei propri immobili. Dove è attiva la telelettura? Dove mancano i contatori? E dove non esiste alcuna infrastruttura dati? Senza questa visione, l’implementazione risulterà frammentata e inefficiente.
3. Definire chiaramente le responsabilità per dati e comunicazione

L’EED non impone solo la raccolta dei dati, ma anche la loro trasmissione agli utenti. Chi è responsabile della raccolta, validazione e distribuzione delle informazioni? In assenza di processi chiari, il rischio di non conformità è elevato.

1. Dare priorità a soluzioni digitali scalabili
2. Soluzioni manuali o parzialmente digitalizzate possono rapidamente diventare un collo di bottiglia. La gestione continua dei dati su più immobili richiede sistemi progettati per l’operatività, non per interventi puntuali.
3. Coinvolgere partner qualificati
4. L’EED è una sfida complessa che va oltre gli aspetti tecnici. È quindi opportuno coinvolgere fin da subito partner specializzati e attori del settore per ottenere supporto e prevenire errori e criticità in prossimità della scadenza.
5. Scegliere soluzioni che coprano l’intera catena del valore

L’EED richiede più di semplici contatori. È fondamentale adottare soluzioni integrate che combinino misurazione, raccolta affidabile dei dati e accesso semplice alle informazioni di consumo per amministratori e utenti. Ciò facilita la conformità e supporta una gestione trasparente e continuativa.