Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 6 okt 2023

Hittills leder säljarna i dragkampen mot köparna om man betänker att bostadspriserna är lika höga nu som när pandemin började. Nedgången vi har haft motsvarar bara den tidigare pandemieffekten, när en unik livsstil gjorde att man ville spendera mer på bostaden. I det perspektivet har marknaden inte tagit hänsyn till att bolåneräntorna är drygt tre gånger så höga nu som när pandemin började. Frågan är om, och i så fall hur länge, säljarna och bostadspriserna kan stå emot den ekonomiska utvecklingen.

Förmodligen är det en kombination av att många tror att räntorna inte ökar så mycket mer, och att räntorna redan är så höga att man inte tycker sig ha råd att binda, som gör att en ovanligt stor del av bolånen som tas upp nu är till rörlig ränta. Stora lån till rörlig ränta i kombination med att ränteavdragen minskar drastiskt för alla som redan har nått maxtaket för fulla ränteavdrag ökar räntekänsligheten för hushåll och bostadsmarknad ytterligare. Även om vi ser slutet på räntehöjningarna nu är det för tidigt att andas ut. Redan gjorda räntehöjningar ger effekt på ekonomin under lång tid framöver, både indirekt i form av högre produktionskostnader som leder till högre priser, och direkt som högre räntekostnader när lån med mycket lägre ränta än nu förfaller. Utöver att räntehöjningarnas effekter kommer med fördröjning är det mer accepterat att företag kompenserar sina kostnadsökningar med högre priser mot kund. Fram till den fösta räntehöjningen våren 2022 var det tvärt om när ingen ville vara först med att höja sina priser för att det inte fanns acceptans hos kunderna för det. Nu kan man i stället ta tillfället i akt att öka marginalen med ett lite högre pris än nödvändigt med hänvisning till den generella utvecklingen. Förutom att effekterna av räntehöjningarna kommer med fördröjning gör en större acceptans för prishöjningar att inflationen dessutom kan bita sig fast på ett sätt som ger högre räntor under längre tid, i alla fall så länge en hög sysselsättning skapar en hög efterfråga. Ingen vet hur stor effekten av räntehöjningarna blir, bara att den kan bli stor eftersom vi aldrig har varit lika räntekänsliga som nu.

Föreningens ekonomi, med fokus på lånen, har blivit mycket viktigare för att en bostad skall vara attraktiv i takt med att räntorna har gått upp. Om avgiften höjs ökar boendekostnaden, samtidigt som värdet på bostaden dessutom minskar om man måste sälja. Läs om hur man bedömer ekonomin i en bostadsrättsförening för att förutse bland annat hur avgiften utvecklas. https://bit.ly/3Q0fC6P

Ett annat lästips är Erik Olssons expertpanel som diskuterar hur kriminalitet och otrygghet påverkar bostadsmarknaden på många sätt https://www.erikolsson.se/expertpanelen_juli_2023/

Köparnas betalningsvilja har minskat mer än vad bostadspriserna visar. Säljare som inte får priset de vill ha pausar försäljningen så det säljs färre bostäder och utbudet ökar. Vi räknar fortfarande med att det kommer att säljas fler bostäder mot slutet av året. Då måste antingen fler säljare acceptera köparnas lägre betalningsvilja, eller fler köpare vilja betala mer. När man väger ihop fördröjda ränteeffekter av många slag, sänkta reallöner och en arbetsmarknad som ser ut att dämpas är det troligare att fler säljare anpassar sig så att det säljs fler bostäder genom att bostadspriserna går ner snarare än upp.

I Stockholm sålde vi fler bostäder i september än tidigare i år. Många bostäder vi har haft till salu länge har sålts tack vare att mäklarna jobbar hårt med extra många visningar. Lite dyrare bostäder i spannet 10 – 15 Mkr går trögare. Räntehöjningarna minskar betalningsviljan hos köparna mer än säljarna vill gå ner i pris. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den långa publika huvudvisningen ligger under 5%.

I Göteborg är utbudet rekordhögt med längre försäljningstider och 20% färre avslut än i september 2022. Trots att vi på Erik Olsson faktiskt säljer 9% fler bostäder bygger vi ändå lager eftersom antalet nya uppdrag har ökat med 42%. Sedan ett par veckor har vi fler besökare på våra visningar. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen är nere runt 5%.

I Malmöområdet gör färre och avvaktande visningsbesökare försäljningsprocessen längre så att utbudet blir högt. Att fler vill villkora sitt köp med att de själva lyckas sälja gör marknaden instabil med risk för kedjeeffekter. Även i Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen låg runt 5%.

Kontakta gärna informationschef Johan Nordenfelt på: 0733-77 84 40 för ytterligare material.