Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 8:e mars 2023

Erik Olsson Bostadsindex lyfter som en raket. Förväntningarna på bostadsmarknaden har ökat kraftigt. Trots att nivån inte är så hög historiskt, är rekordökningen vi ser nu lika stor som sänkningen var våren 2022 när Ryssland anföll Ukraina och ränteökningarna startade. Vi får se om marknaden tar ut segern i förskott genom att marknadspsykologin som stärker marknaden nu bygger på att räntorna sjunker snart. Hela 76% letar efter en billigare bostad än annars för att parera för de höga räntorna.

Erik Olsson bostadsindex, EOBi, visar att prisförväntningarna är ganska lågt ställda i ett historiskt perspektiv, men de har inte varit så här höga sedan våren 2022 innan krig och räntehöjningar startade. Att EOBi stiger trots att räntorna inte har sänkts ännu samtidigt som vi lider av två år med sänkta reallöner, tyder på att många räknar med att inflationen blir låg och att räntorna sänks snart. Nettot (de som tror på prisökning minus de som tror på sänkning) är +25 (-27 i nov). Bottennoteringen -62 sattes i november 2022. Innan krig och räntehöjningar var nettot +27. Ett bakslag med högre inflation och ny oro för fler räntehöjningar skulle förmodligen slå hårt mot marknadspsykologin som stärker bostadsmarknaden nu. Känsligheten som det innebär att mycket positivt redan är diskonterat i dagens marknad förstärks av att hela 35% av visningsbesökarna säger att de vill lägga en mindre del av sin konsumtion på boendet nu än under pandemin. Att EOBi ökar så mycket beror på att många har gått från en tro på svagt sjunkande till svagt ökade priser. Bara 14% tror att bostadspriserna går ner och hela 96% räknar med att priserna förändras med max 10% under det kommande året.

EOBi visar att visningsbesökarna kalkylerar med en rörlig bolåneränta på 5,15% (5,3%) när de planerar sina bostadsköp. Det är en sänkning från förra kvartalet som innebär att man inte har någon marginal för räntehöjningar. Vi får se om marknaden tar ut segern i förskott nu när man positionerar sig för räntesänkningar redan nu, innan ens effekterna av gjorda räntehöjningar har slagit igenom fullt ut. En sådan effekt på bostadsmarknaden är avgiftshöjningar i bostadsrättsföreningar som får mycket högre räntekostnader när bundna lån med låga räntor förfaller. Samtidigt har vi inte sett en lika hög kalkylränta i EOBi sedan början av 2012. Eftersom hushållens lån är mycket högre nu än då svider samma räntenivå betydligt mer i plånboken nu.

Liksom förra kvartalet är vi kvar på den högsta nivån i EOBi’s historia, sedan hösten 2010, med en andel på 82% som planerar att belåna över 70% av bostadens värde. Det är överraskande att så många planerar att låna så mycket att fler än tre fjärdedelar av visningsbesökarna utöver räntan räknar med att behöva betala 2% amortering baserat på belåningsgrad, trots att räntorna är så höga som nu. Utöver det tvingas många, särskilt i områden som Stockholm där bostäderna är extra dyra jämfört med inkomsterna, att amortera ytterligare 1% baserat på skuldkvot. Samtidigt reduceras ränteavdragen för många när stora räntehöjningar gör att de betalar över 100 000 kr i räntekostnader. Räntehöjningarna får en lömsk turboeffekt när fler och fler inte får fullt ränteavdrag. Med nuvarande räntor runt 5% sjunker skatteavdraget från 30% till 21% för räntan på alla bolån över 2 Mkr. Cocktailen blir ännu starkare av att avgiftshöjningarna som många bostadsrättsföreningar kommer att tvingas genomföra på grund av att räntorna har gått upp så mycket inte alls är avdragsgilla för medlemmarna.

Erik Olsson Skräckindex visar att oron och nervositeten på bostadsmarknaden fortfarande är ovanligt hög, trots en kraftig minskning från tidigare rekordnivå. Nivån är ungefär den samma som hösten 2022 när räntehöjningarna kommit i gång, men räntan var betydligt lägre än nu.Höga 59% av de som skall sälja en bostad vill minimera risken för att försäljningen går dåligt i stället för att chansa för att få ett riktigt högt pris. Att Erik Olsson Skräckindex ändå går ner är ett ytterligare tecken på att många räknar med att ekonomin mjuklandar med räntesänkningar som stärker bostadsmarknaden på ett sätt som ger en mycket positivare marknadspsykologi som stärker bostadsmarknaden och minskar oron för den egna bostadsförsäljningen. Trots att oron bland de som säljer sin bostad har minskat är det en rekordstor andel på 82% som avser att följa vårt råd och sälja sin gamla bostad innan de köper den nya. Det är ett enkelt sätt att ta bort nästan all ekonomisk risk i sin bostadsaffär. Att andelen som vill sälja först ökar präglar marknaden genom att utbudet blir större när marknadsaktiviteten ökar.

Mäklarna på Erik Olsson runt om i Sverige rapporterar om att bostadsmarknaden tinar upp. Vi säljer fler bostäder och har fler visningsbesökare med kortare försäljningstider på ett sätt som stärker marknaden. Det gör stor skillnad när marknadspsykologin går från att fokusera på risken för fortsatta räntehöjningar, i stället för att som nu fokusera på chansen att räntan sänks. Samtidigt betyder de positiva vårkänslorna som ger stärkande värme till bostadsmarknaden nu att en hel del positivt i form av räntesänkningar och annat redan är diskonterat på bostadsmarknaden med den nuvarande prisnivån.