Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 8 sept 23

Erik Olsson Bostadsindex, visar att prisförväntningarna är lika negativa som i våras. Det finns en konflikt i att man vill spendera mindre på boendet, samtidigt som den faktiska boendekostnaden tvärtom har ökat kraftigt. Vi får se om visningsbesökarna tar ut segern i förskott nu när de planerar sina bostadsköp med ränta som inte tar höjd för att bolåneräntorna stiger ytterligare.

Erik Olsson bostadsindex, EOBi, visar att prisförväntningarna är kvar på en väldigt låg nivå. Att EOBi ligger kvar, trots att räntan fortsatt upp och reallönerna har gått ner, tyder på att många räknar med att räntehöjningarna närmar sig slutet, och att även nuvarande räntor och reallöner redan plågar många på ett sätt som skapar en negativ framtidstro. Nettot (de som tror på prisökning minus de som tror på sänkning) är -39. Bottennoteringen -62 sattes i november 2022. För ett och ett halvt år sedan, innan krig och räntehöjningar, var nettot +27. Effekten av sänkta reallöner förstärks av att en tredjedel vill lägga mindre av konsumtionen på boendet nu än under pandemin. Man har mindre pengar att röra sig med, och vill lägga en mindre del av dem på boendet. Det pressar bostadspriserna. Det finns en konflikt i att man vill lägga mindre på boendet samtidigt som många i praktiken lägger mer än dubbelt så mycket på boendet jämfört med förra våren om de bor kvar eller köper en lika dyr bostad som tänkt då. De negativa prisförväntningarna blir självförverkligande om de får köparna att avvakta så det bildas ett utbudsöverskott som kräver en prissänkning för att absorberas av en större efterfrågan. Pessimismen är bred snarare än djup med 51% som räknar med lägre bostadspriser men bara 8% tror på prisfall över 10%. En stor majoritet på hela 92% tror priserna förändras med max 10% under det kommande året.

EOBi visar att visningsbesökarna kalkylerar med en högre rörlig bolåneränta på 5,0% (4,6%) när de planerar sina bostadsköp. Trots att det är en ordentlig höjning från förra kvartalet innebär det att man även nu har en obefintlig marginal för räntehöjningar. De faktiska räntorna har ökat ungefär lika mycket som kalkylräntan. Samtidigt har vi inte sett en lika hög kalkylränta i EOBi sedan våren 2012. Nu är lånen och räntekänsligheten mycket högre än då på ett sätt som gör att samma räntenivå svider betydligt mer nu. Med tanke på att inflationen fortfarande är långt över Riksbankens mål vore det bra om visningsbesökarna hade planerat sina bostadsköp baserat på en ränta som ger marginal till dagens räntor. Det ger en stabilare bostadsmarknad med mer motståndskraft om visningsbesökarna planerar sina bostadsköp med en ränta som tar höjd för de nya räntehöjningar som Riksbanken flaggar för och det faktum att höjningarna Riksbanken redan har beslutat inte har slagit igenom fullt ut i bolåneräntor och höjda årsavgifter i bostadsrättsföreningar ännu när man planerar sina bostadsköp. Frågan är om bostadsmarknaden tar ut segern i förskott genom att inte planera med större räntemarginal.

EOBi visar att hela 89%, planerar en belåningsgrad över 50% så de måste amortera baserat på belåningsgrad. Liksom förra kvartalet är det runt 65% som planerar att belåna 70% av bostadens värde så att eventuella räntehöjningar läggs ovanpå minst 2% amortering baserat på belåningsgrad. Utöver det tvingas många, särskilt i områden som Stockholm där bostäderna är extra dyra jämfört med inkomsterna, att amortera ytterligare 1% baserat på skuldkvot, samtidigt som ränteavdragen reduceras för att de stora räntehöjningarna gör att man betalar över 100 000 kr i räntekostnader. Räntehöjningarna får en lömsk turboeffekt när fler och fler inte får fullt ränteavdrag. Redan vid nuvarande räntor runt 4,5% sjunker skatteavdraget automatiskt från 30% till 21% för räntan på alla lån över 2,22 Mkr som man har, och på all ytterligare räntekostnad vid eventuella räntehöjningar. Nu bör sänkta reallöner och högre räntor, som dessutom antas stiga ytterligare, göra hushållen mindre benägna att låna. Samtidigt gör det även bankerna mer restriktiva i sin utlåning med hårdare krav på vilken ränta man skall klara. Vad man vill låna hos banken, och vad banken låter en låna, kan vara två olika saker. Beloppet som är lägst sätter gränsen för bostadspriserna. Nu sjunker båda.

Erik Olsson Skräckindex visar att oron och nervositeten inför en bostadsförsäljning har minskat något sedan förra kvartalet, samtidigt som oron bortsett från då inte har varit lika hög sedan vi började mäta våren 2017. Trots att man tar bort hela den ekonomiska risken så enkelt som genom att sälja först, innan man köper en ny bostad, är det fortfarande ca 30% som väljer att köpa först.

Fram till i våras har de negativa prisförväntningarna vi sett i EOBi inkluderat att ytterligare räntehöjningar redan varit diskonterade genom att man planerar sitt bostadsköp med en ränta som varit betydligt högre än den nuvarande. Nu är det inte så vilket tyder på att bostadsmarknaden inte alls är lika väl förberedd på fler räntehöjningar som tidigare. Vi räknar med att många uppskjutna bostadsaffärer kommer att genomföras under andra halvåret. Frågan är på vilken prisnivå.

Kontakta gärna informationschef Johan Nordenfelt på: 0733-77 84 40 för ytterligare material.