Nyheter i plan- och bygglagen hämmar bostadsbyggandet

Vid årsskiftet 2015 trädde en rad nya paragrafer i plan- och bygglagen (PBL) i kraft, som för första gången reglerar exploateringsavtalens innehåll när mark ska bebyggas. Med lagändringen vill man skapa en snabbare och enklare plan- och byggprocess för att hjälpa upp den svaga bostadsbyggnationen som råder. Men lagen visar sig ha motsatt effekt – den hämmar snarare byggandet och spär på bostadsbristen.

Från årsskiftet 2015 började alltså nya bestämmelser att gälla i PBL, 6 kap 40 §, som reglerar exploateringsavtal: ”Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder […]”. Den osäkerhet som har uppstått hos landets kommuner handlar om hur man ska tolka begreppet ”att vidta åtgärder”. En färsk studie från Högskolan Väst visar nu att lagändringen har skapat förvirring snarare än förenkling. Frågetecken finns kring omen exploatör som äger planlagd mark själv kan bygga ut kommunens allmänna plats? Om så är fallet, krockar inte PBL i så fall med upphandlingslagstiftningen?

I studien, som är ett examensarbete på Lantmäteriingenjörsutbildningen av Linnea Andersson och Jenny Hansson, genomfördes en enkätundersökning till alla kommuner och ett antal intervjuer med branschpersoner. Resultatet visar att majoriteten av de svarande kommunerna anlägger kommunal allmän plats genom ett LOU-förfarande, det vill säga utföra en upphandling enligt lagen om offentlig upphandling. Sveriges kommuner och landsting (SKL), ger också de rådet att anläggande av kommunal allmän plats bör upphandlas. Några kommuner uppger att de gärna skulle byta arbetsgång och ge exploatören ansvaret att anlägga, i de fall där det är lämpligt. Kommunerna är i dagsläget dock tveksamma till att byta till denna arbetsgång, eftersom rättsläget är oklart. Däremot anger flera av kommunerna att undantag ibland görs för mindre arbeten eftersom upphandlingsförfarandet anses för omfattande och kostsamt när beloppen är små.

Kommunerna är förvirrade
Tydligt är också att det finns en stor osäkerhet och förvirring kring begreppet ”att vidta” och hur det ska tolkas såväl bland kommunens tjänstemän, som bland de branschpersoner som intervjuats. Det framgår att ett upphandlingsförfarande ska användas då tröskelvärdet för byggentreprenader överskrids eller då ett gränsöverskridande intresse föreligger. I övriga fall är rättsläget högst oklart och det verkar inte bättre än att PBL 6:40 och LOU hamnar på kollisionskurs, trots att dessa lagstiftningar ska harmonisera.

Riktlinjer kan inte upprättas
Kommuner som avser att upprätta exploateringsavtal måste enligt den nya lagstiftningen upprätta riktlinjer för dessa. Tjänstemännen på kommunerna sätts således på pottkanten, eftersom de ska upprätta riktlinjer för exploateringsavtal trots att de inte känner till betydelsen av begreppet ”att vidta”. Hela 43 av de 59 kommuner som har pågående arbete med att upprätta riktlinjer för exploateringsavtal, vet inte hur de ska gå tillväga. Riktlinjer för exploateringsavtal är förvisso inte juridiskt bindande, men har till uppgift att skapa ökad transparens och ge byggherren möjlighet att förutse exploateringens utgifter. Därför bör riktlinjerna kunna ge en korrekt fingervisning om detta.

Hotar nybyggnation
Syftet med den nya lagstiftningen är, som sagt, en snabbare och enklare plan- och byggprocess. Bland annat handlar det om att skapa transparens och en öppenhet för både byggherren och kommuninvånarna. Risken är att syftet motverkas på flera sätt. Dels riskerar en luddig lagstiftning att det överhuvudtaget blir omöjligt att upprätta trovärdiga riktlinjer eftersom att ingen verkar veta hur begreppet ”att vidta” ska tolkas. Dessutom blir det svårt för kommunen och exploatören att upprätta exploateringsavtal eftersom begreppet “att vidta” är oklart. Att ha en lag som skapar förvirring riskerar att hämma bostadsbyggandet.

Kontakt: Linnea Andersson, 0768-025628 och Jenny Hansson, 0762-315895 

Text: Linnea Andersson/Jenny Hansson/Anna Hallberg