Ekonomiska utsikter från Hyresgästföreningen: Hoten mot hyresgästerna

Bostadsmarknaden kringgärdas av regleringar vars syften är att garantera rättigheter för konsument och allmänhet gentemot mark- och fastighetsägare.

Fyrpartiöverenskommelsen innehåller reformer på bostadsmarknaden som syftar till att förändra maktbalansen till förmån för fastighets- och markägare, med utredningar av både hyreslagen och Plan- och bygglagen. Fri hyressättning i nyproduktion och privat initiativrätt i detaljplaneprocessen är två exempel på det.

Men förändringar på marken kan snabbt komma att ändra regeringens reformagenda. En lågkonjunktur där stora volymer nyproducerade bostäder, hyres- såväl som bostadsrätter, står osålda eller vakanta kommer att kasta ett annat ljus på bostadspolitiken. Redan nu är många bedömare överens om att tillräcklig efterfrågan saknas för det högt pris- och hyressatta bostadsbestånd som nu kommer ut på marknaden. Ny lagstiftning vars enda syfte kan vara att ge större frihet till fastighetsägaren att sätta hyran efter eget gottfinnande är, och kommer i större utsträckning också att bli, ett svar på en fråga som ingen ställer.

Just nu pågår hyresförhandlingarna runt om i landet och drygt 550 000 lägenheter har hittills fått sin nya hyra klar för 2019. För de avtal som hittills träffats är den genomsnittliga hyreshöjningen 1,75 procent hos de kommunalt ägda bolagen och 1,99 procent hos de privata hyresvärdarna. Högre taxekostnader och ökade underhållskostnader är viktiga anledningar till hyreshöjningarna.

De årliga förhandlingarna sköts i Sverige helt och hållet av parterna, med låga kostnader för konflikter och olika former av prövningar. Hyresförhandlingslagen är en internationellt sett unik produkt av svenska institutionella förhållanden. I andra länder med en omfattande hyresbostadsmarknad regleras hyresförhållandet ofta genom offentliga kontrollfunktioner. Hur hyran sätts vid inflyttning och spelrum för hyresjusteringen under kontraktstiden blir då en fråga för politiken, med mer eller mindre frihet för fastighetsägaren. För att hyresrätten ska vara en attraktiv upplåtelseform krävs förutsägbarhet och trygghet, vilket i sin tur kräver regleringar.

Det är därför inte förvånande att det förslag till förändring av hyressättningen av nyproduktion som ingår i fyrpartiöverenskommelsen ska kombinera stor frihet för fastighetsägaren att själv sätta hyran vid inflyttning, men att ett statligt tariffsystem sen ska ange utrymmet för den årliga hyresjusteringen.

När bolagsrapporterna för 2018 nu strömmar in kan det konstateras att marknaden för nyproducerade bostadsrätter fortsätter sin kräftgång. Det finns ett överutbud av bostäder till de prisnivåer som säljarna förväntar sig, vilket kommer kräva justeringar. Men de nödvändiga prisjusteringarna kan resultera i en konkursvåg genom branschen, som minskar dess kapacitet och riskvillighet.

Den bostadspolitiska utmaningen under mandatperioden blir inte marknadshyror i nyproduktion, det kommer snarare att bli hur vi med politiska medel kan förmå branschen att bygga till hyror som bättre speglar betalningsviljan hos breda lager av den svenska befolkningen. Att priserna på vissa håll sjunker borde inte vara tecken på en kris, utan på att vi får en bättre fungerande bostadsmarknad. Att marknadens aktörer reagerar på prisfall genom att sänka framtida utbud ligger i företagens intresse, men för att samhället ska fungera måste byggandet fortsätta trots prisfall. Med rätt utformade statliga stimulanser och lån, kan konjunkturen överbryggas och bostadskostnaderna balanseras.

Martin Hofverberg

Chefsekonom Hyresgästföreningen

martin.hofverberg@hyresgastforeningen.se