Varför försvann ”accepterat pris”?

Införandet av accepterat pris på bostadsmarknaden ledde inte till någon förändring av varken slutpriset eller försäljningstiden. Däremot läste färre annonserna på nätet och gick på visningar. Sannolikheten för försäljning minskade något, varför mäklarnas förväntade intäkt föll och lockpriser sakta började återvända efter ca ett år.

I en ny forskningsartikel från Nationalekonomiska institutionen vid Stockholms universitet, studerar Anders Österling hur införandet av accepterat pris påverkade bostadsrättsmarknaden. Studien visar att införandet av ”accepterat pris”, som var koordinerat av Mäklarsamfundet, fick utgångspriserna att öka markant.

—Det finns teoretiska argument för att en ökning av utgångspriset både skulle kunna öka och minska slutpriset, så detta är ett intressant första resultat som motiverar resten av studien, säger Anders Österling. ”Accepterat pris” gör att antalet besök på internetannonserna minskar drastiskt. Detta kan förklaras med att många bostadsköpare söker bostad endast inom sin budget, och ju lägre utgångspris desto fler tänkbara köpare finns det. Även antalet besökare på visningarna minskar då lockpriserna tas bort.

Hur påverkar då det fallande köparintresset försäljningen? Betydligt mindre än man skulle kunna tro. Studien visar att införandet av accepterat pris varken har mätbar effekt på försäljningspriset eller försäljningstiden. Däremot minskar sannolikheten för försäljning något, och utgångspriset blir en starkare signal om bostadens värde.

Vid minskad efterfrågan och konstant utbud borde enligt traditionell ekonomisk teori priset minska. Så länge antalet besökare på visningarna är stort nog kommer dock priset minska så lite i genomsnitt att det inte är märkbart. En teoretisk modell, där mäklaren sätter optimalt utgångspris där risken av att förlora sin fastighetsmäklarlicens vägs mot den högre provision som kan uppstå vid många budgivare, kan förklara resultaten. Dessutom kan modellen förklara varför ”accepterat pris” inte fungerade i längden; det är helt enkelt ofta mer lönsamt för de individuella fastighetsmäklarna att använda lockpriser än att sätta utgångspriset nära bostadens marknadsvärde.

Vilka är då förlorarna på lockpriser? Köparna förlorar på lockpris eftersom de spenderar mer tid att leta efter en bostad om bostaden annonseras med lockpris. Säljarna och mäklarna tjänar däremot på lockpris eftersom sannolikheten för att en försäljning misslyckas är lägre. Fastighetsmäklarna jobbar ofta på provision – om försäljningen dras tillbaka har de lagt ner tid och pengar på något som inte ger intäkter. En enkel överslagsanalys av samhällskostnaderna av lockpriser, för köparna, landar på ett belopp om ca 250 miljoner kronor per år för Stockholm och Göteborg.

Nu hävdas att lockpriserna är tillbaka i både Stockholm och Göteborg. I juni påbörjades ett pilotprojekt med ”statistiskt jämförelsepris” som skall försöka råda bot på detta igen, med vad effekterna av detta blir är oklart.—Både ”accepterat pris” och ”statistiskt jämförelsepris” skall vara nära slutpriset. Så vitt jag förstår har den individuelle mäklaren inflytande över hur det statistiska jämförelsepriset räknads fram. Om mäklarna tjänar på att välja billigare lägenheter för att räkna fram ett statistiskt jämförelsepris tror jag att även statistiskt jämförelsepris kommer sluta att fungera i praktiken efter ett tag. Effekten av pilotprojektet kan dock vara helt annorlunda eftersom det beror på hur pilotprojektet genomförs, och det vet jag inget om, säger Anders Österling.

FAKTARUTA ”ACCEPTERAT PRIS”:

I ett försök att minska lockpriserna på bostadsmarknaden träffades inom fastighetsmäklarbranschen en frivillig överenskommelse om ”accepterat pris”, vilken trädde i kraft under 2011 och 2012. Överenskommelsen, som kom att allmänt tillämpas, innebar att mäklarna i försäljningsannonser skulle ange ”accepterat pris”. Ett accepterat utgångspris skulle ligga inom ramen för mäklarens värdering av bostaden och vara på en nivå som säljaren var villig att acceptera som slutpris. Införandet skedde vid olika tidpunkter i centrala Stockholm, resterande del av Stockholms län, och Göteborg.

Artikeln publicerades den 7 juli på webplatsen Social Science Research Network och går att läsa här.

KONTAKTUPPGIFTER:

Anders Österling – 0703046660 – anders.osterling@ne.su.se