Nyhet -
Detaljplanekrav – en svår nöt att knäcka?
Att uppföra ny bebyggelse är inget som görs utan vidare. Såväl framtagning av projekteringshandlingar som entreprenadarbeten tar både tid och kostar pengar. Dessutom krävs bygglov och allt som oftast måste även kommunens detaljplan ses över innan ett projekt kan förverkligas. Nyss nämnda bygglovs- och planprocesser leder till osäkerhet för byggherrarna runt om i landet eftersom det inte alltid går att förutse om ett byggprojekt kommer att medges relevanta godkännanden. Det får i sin tur till följd att det blir svårt att bedöma om det är möjligt att finansiera projektet i slutändan. Delar av denna problematik försöker regeringen råda bot på i en ny proposition, prop. 2017/18:167.
Den 8 mars 2018 lämnades propositionen ”Ett tydligare och enklare detaljplanekrav” till riksdagen. Precis som titeln avslöjar innebär propositionen att vissa förtydliganden ska införas i plan- och bygglagen (PBL) avseende kraven på detaljplan, vilka är tänkta att träda ikraft den 1 januari 2019. Ändringarna kommer att ske i 4 kap. 2 § PBL. Syftet med dessa är att göra bedömningen av när detaljplan krävs, respektive inte krävs, enklare. Nedan följer en analys av på vilket sätt regleringen är tänkt att bli mer förutsebar.
Kommunens planmonopol innebär att det endast är kommunen som har befogenhet att planlägga användningen av mark och vatten. Även om det är upp till kommunen att avgöra när och var planläggning ska ske så finns det fyra situationer då kommunen måste pröva markens lämplighet genom detaljplan. Det så kallade detaljplanekravet framgår av 4 kap. 2 § PBL och stadgar att detaljplan krävs för:
1. en ny sammanhållen bebyggelse, om det behövs med hänsyn till omfattningen av bygglovspliktiga byggnadsverk i bebyggelsen,
2. en bebyggelse som ska förändras eller bevaras, om regleringen behöver ske i ett sammanhang,
3. ett nytt byggnadsverk som inte är ett vindkraftverk, om byggnadsverket kräver bygglov eller är en annan byggnad än en sådan som avses i 9 kap. 4 a §, och
a) byggnadsverkets användning får betydande inverkan på omgivningen eller om det råder stor efterfrågan på området för bebyggande, eller
b) byggnadsverket placeras i närheten av en verksamhet som omfattas av lagen (1999:381) om åtgärder för att förebygga och begränsa följderna av allvarliga kemikalieolyckor, och
4. en åtgärd som kräver bygglov vid nyetablering av en verksamhet som omfattas av lagen om åtgärder för att förebygga och begränsa följderna av allvarliga kemikalieolyckor.
I propositionen föreslås att det tydliggörs att kravet på detaljplan för en ny sammanhållen bebyggelse endast gäller bebyggelse med bygglovspliktiga byggnadsverk och om det finns ett behov av planläggning. Det föreslås vidare att de omständigheter som har betydelse för bedömningen av om detaljplan krävs vid uppförande av ny sammanhållen bebyggelse, eller förändring alternativt bevarande av en befintlig bebyggelse, ska framgå av lagtexten. Exempel på detta är bebyggelsens karaktär och omfattning liksom behov av samordning. Det ska även förtydligas att den inverkan på omgivningen som ett byggnadsverk har i sig ska beaktas vid bedömningen av om detaljplan krävs för ett nytt bygglovspliktigt byggnadsverk.
Vad som talar för att inte kräva detaljplan i alltför många situationer är att processen att ta fram en detaljplan är såväl tids- som resurskrävande. Därför menar regeringen att utgångspunkten fortsättningsvis bör vara att detaljplan ska krävas i de fall det är den mest lämpade beslutsformen i förhållande till bygglov eller förhandsbesked. I fråga om större projekt och förändringar i bebyggelsestrukturen bör dessa normalt föregås av planläggning. Behovet av detaljplan bedöms bli större i förhållande till projektets omfattning men även av hur många intressen som berörs. Däremot anses kommunen kunna avstå från planläggning i flera fall när det är fråga om mindre åtgärder som inte har någon omgivningspåverkan av betydelse och där varken detaljplaneprocessen eller den färdiga detaljplanen tillför några väsentliga mervärden. Det anses framför allt kunna bli aktuellt när en befintlig bebyggelse ska förändras, men i vissa fall även när en ny sammanhållen bebyggelse ska uppföras.
Vilka konsekvenser kommer dessa ändringar leda till? För statens del börjar regeringen med att uttala att dess roll i fråga om detaljplaner är begränsad och främst inriktad på att genom länsstyrelsen bevaka vissa allmänna intressen av stor betydelse. Denna roll kommer bl.a. till uttryck i 11 kap. 10 § PBL som förklarar under vilka omständigheter länsstyrelsen på eget initiativ ska överpröva en kommuns detaljplanebeslut. Eftersom förslaget bedöms leda till att fler byggnadsåtgärder prövas endast genom bygglov utan föregående detaljplanering, kommer följaktligen statens insyn att begränsas. Länsstyrelsen kan ju inte överpröva bygglov, utan blir inblandad endast om beslut överklagas till Länsstyrelsen.
För kommunernas del bedöms konsekvensen bli att färre detaljplaner upprättas framöver än idag, vilket leder till minskade kostnader för planläggning. Kostnaderna bedöms eventuellt öka i fråga om lovärenden eller förhandsbesked eftersom bygglovsprocesser utanför detaljplanerade områden kan vara mer komplexa och ofta tar längre tid än om det finns en detaljplan. Det bedöms dock inte föreligga fara för att bygglovsärenden ska bli så pass komplexa att det uppstår svårigheter för byggnadsnämnderna att klara den lagstadgade fristen för handläggning om tio veckor. Anledningen till detta är att ärenden av den svårighetsgraden i de flesta fall bör föregås av detaljplan även framöver.
Vad gäller konsekvenser för landets domstolar bedöms lagförslaget kunna leda till färre överklagade beslut om att anta detaljplaner och några fler överklagade beslut om bygglov och förhandsbesked. I dagsläget händer det att vissa byggen överklagas både i detaljplane- och bygglovsskedet, dessa dubbla prövningar bedöms minska då färre ärenden kommer föregås av detaljplan.
För enskilda framhåller regeringen att med anledning av att detaljplanekravet förtydligas och därmed blir lättare att tillämpa bör det även medföra att det blir enklare för enskilda att förutse om detaljplan kommer att behövas. Det framhålls vidare att långa processer för planläggning kan medföra svårigheter och ekonomiska risker för många byggprojekt, särskilt mindre sådana. Om sådana byggprojekt kan prövas utan föregående planläggning medför det att dessa svårigheter och risker kan minska.
Beträffande människors hälsa och miljön bedömer regeringen att förslagen inte kan antas få några negativa konsekvenser. Detta motiveras av att ny bebyggelse som kan antas medföra en betydande miljöpåverkan alltid ska prövas genom detaljplan. Omformuleringen som föreslås anses inte ge något utrymme för att förbigå detaljplanering för åtgärder som på annat sätt innebär en mer påtaglig inverkan på omgivningen eller behöver prövas i ett större sammanhang. Hänsyn ska dessutom tas till miljö- och hälsoaspekter även i de fall en åtgärd enbart prövas genom bygglov.
Eftersom utrymmet för att pröva tillkommande bebyggelse enbart genom bygglov förtydligas framhålls det slutligen att lagförslaget bör leda till en effektivisering av plan- och byggprocessen och att byggprojekts tillåtlighet kommer att prövas enbart genom bygglov i fler fall än i dag. Detta tror regeringen ska kunna ge betydande vinster i det enskilda fallet i form av tid och resurser, vilket i sin tur kan påverka bostadsbyggandet och framför allt omvandling av befintliga byggnader till bostäder. Förslaget bedöms därför ha en positiv effekt på bostadsbyggandet.
Sammanfattningsvis tror regeringen att lagförslaget ska leda till effektivare handläggning för myndigheter och domstolar samt till ett ökat bostadsbyggande för enskilda. Om slutprodukten motsvarar nu aktuellt förslag och om det i förlängningen kommer att leda till en efterlängtad effektivisering och förenkling återstår att se. PBL har ändrats otaliga gånger under de senaste åren och det är ytterst svårt för såväl kommuner, myndigheter som byggaktörerna att hänga med i svängarna.
Vill Du veta mer om detaljplaner och bygglov?
Kontakta:
Pia Pehrson, advokat och delägare på Foyen Advokatfirma
Björn Eriksson, biträdande jurist på Foyen Advokatfirma
