Erik Olson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 19 maj 2020

Nu i maj ser vi en ovanligt stor nedgång i Erik Olsson Bostadsindex på grund av Corona. Index sjunker med hela 40 enheter från låga 14 till riktigt låga -26. Visningsbesökarna kalkylerar med en rekordlåg bolåneränta och en jämförelsevis hög belåningsgrad när de planerar köpet av en ny bostad på ett sätt som ökar räntekänsligheten. Ser man glaset som halvfullt har Erik Olsson Bostadsindex visat betydligt lägre värden vid tidigare kriser. EOBi visar även att oron för den egna försäljningen inte är så stor.

Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, visar att visningsbesökarnas förväntningar på bostadspriserna har sjunkit markant. Nu i maj är det en mycket högre andel av visningsbesökarna på 46% som tror att bostadspriserna blir lägre under det kommande året. I februari var det 25%. Förväntningarna är dessutom låga i ett historiskt perspektiv. Nettot (de som tror på prisökning minus dem som tror på sänkning) har minskat med hela 40 enheter från låga +14% till riktigt låga -26%. Förväntningarna är spretigare nu, men 83% räknar med prisförändringar på max 10%. Andelen som tror priserna går ner minst 10% har fördubblats till 14%. Jämför vi nuvarande netto på -26 med tidigare kriser är läget inte lika nattsvart. Hösten 2017 var nettot -37 och hösten 2011 under Greklandskrisen -58. I det perspektivet har bostadsmarknaden stått emot bra nu under Coronapandemin. De låga räntorna vi har nu är en mycket viktig faktor. 

EOBi visar att visningsbesökarna kalkylerar med en lägre rörlig bolåneränta på 2,17%. Det är ytterligare en stor sänkning jämfört med kvartalet innan. För ett år sedan kalkylerade man med 4,02%. Bolåneräntorna har inte sänkts alls så mycket. Marginalen mot nuvarande räntor har halverats till ca 0,5% under det senaste kvartalet. Den sänkta kalkylräntan beror på förväntningar om kraftigt försämrad ekonomi i Sverige och omvärlden som gör ränteökningar osannolika. Kombinationen av mer räntekänsliga hushåll efter många år med extremt låg ränta, och lågkonjunktur med fler arbetslösa, gör det viktigt att hushållen planerar bostadsköp med god marginal för räntehöjningar för att vi skall få en stabil och motståndskraftig bostadsmarknad. Även utan räntehöjningar från Riksbanken finns det risk att bolåneräntorna ökar för att de som placerar i bostadsobligationer, som finansierar bankernas bostadslån, kräver mer betalt för sin risk. 

EOBi visar även att visningsbesökarna planerar sina köp med ungefär samma, något höga, belåningsgrad. 12% planerar en belåningsgrad på maximalt 50%. Det är lägre än normalt. Omvänt är det nästan 90% av visningsbesökarna som räknar med att påverkas av minst en del av amorteringskravet när den tillfälliga dispensen upphör. Nästan hälften, 48%, planerar att belåna mer än 70% av bostadens värde. Då drabbas de maximalt av delen av amorteringskravet som bygger på belåningsgrad. Planerar man köpet med högre belåningsgrad måste man ha tät dialog med banken så man vet att man får låna så mycket som man hoppas. Att visningsbesökarna fortsätter att räkna med en lite högre belåningsgrad samtidigt som de planerar sina köp på betydligt lägre kalkylräntor än förra kvartalet ökar risken på bostadsmarknaden genom att räntekänsligheten ökar. Det osäkra läget och mycket annat gör att man bör planera med ordentliga marginaler när man köper bostad idag.

I Stockholm är bostadsmarknaden lite lugnare. Vi säljer många bostäder, men försäljningarna tar längre tid trots att vi har många visningsbesökare. Renoveringsobjekt missgynnas av att det är svårare att finansiera renoveringen med separata banklån än att låna lite mer till en fräsch bostad från början. Andelen sålda bostäder innan den fyra timmar långa publika visningarna i Stockholm ligger runt låga 5%.

I Göteborg verkar man ha vant sig att leva med Corona, både när det gäller hälsa och ekonomi. Antalet visningsbesökare har ökat med 35% och vi säljer fler bostäder. Utbudet har minskat lite och är ungefär som förra året. Hittills ser det ut som om maj blir en intensiv månad med mång försäljningar även i år. I april sålde vi 18% fler bostäder än förra året. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen är 14%.

I Malmöområdet har maj startat positivt med många bostadsförsäljningar. Vi gynnas när fler är noga med valet av mäklare. När marknaden är osäker vill man minska risken genom att välja en mäklare med god lokalkännedom och en tydlig försäljningsplan. Utbudet har sjunkit under maj. Vi räknar med att det fortsätter att sjunka under resten av månaden. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen kvar runt låga 10%.