Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 10 juni 25

Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 10 juni 2025

Erik Olsson Bostadsindex visar att prisförväntningarna faller kraftigt, men att de ändå ligger på ungefär samma rätt normala nivå som när räntesänkningarna inleddes. Vårt Skräckindex visar att säljarnas oro ökar så att andelen som vill sälja innan de köper nytt stiger. Det leder till ett stort utbud med längre försäljningstider och fler osålda bostäder. Osäkerheten om framtiden ger en avvaktande marknad med färre sålda bostäder. Tidigare ränte- och inkomstskattesänkningar hjälper till att försvara prisnivån.

Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, fortsätter att falla, men till en nivå som är ganska normal, och i paritet med våren 2024 när räntan äntligen började sänkas. Att förväntningarna är så höga nu, trots att man inte förväntar sig några större räntesänkningar, beror förmodligen på att kombinationen av redan gjorda räntesänkningar med 1,75% det senaste året och lägre inkomstskatter märks i plånboken. Det balanserar osäkerheten och oron om framtiden som fortsatt krig i Europa och utspel om handelstullar orsakar. Nettot (de som tror på prisökning minus de som tror på sänkning) är +33 (+69 i feb). Att EOBi faller så mycket beror på att många har gått från en tro på svagt stigande till oförändrade bostadspriser. Tron på svagt stigande eller oförändrade bostadspriser är brett förankrad. Extremt höga 97% räknar med att priserna förändras med max 10% det kommande året. Bara 12% tror att priserna är lägre om ett år. Den nuvarande räntenivån är hanterbar för marknaden så länge mjuklandningen av ekonomin fortsätter med låg inflation som ger reallöneökningar och en stabil sysselsättning. Marknaden förväntar sig oförändrad eller något sänkt ränta. Överraskande räntehöjningar skulle skapa ny oro som försvagar marknaden. Om räntan inte höjs vänjer vi oss i stället vid ovissheten, så att oron minskar och marknaden stabiliseras.

EOBi visar att visningsbesökarna sedan i höstas fortsätter att räkna en rörlig bolåneränta runt 3,6% när de planerar sina bostadsköp. Det ger en marginal mot nuvarande ränta runt 0,5% som är jämförelsevis lågt. Att de i princip inte har sänkt sin kalkylränta, så att Riksbanken har kommit i kapp, gör ändå att marknaden inte diskonterar räntesänkningar lika aggressivt som för ett halvår sedan. Det är skönt nu när omvärlden är ovanligt oförutsägbar med risk för utbudsstörningar som kan ge högre inflation igen.

EOBi visar att det fortfarande är en fjärdedel som planerar att ha en belåningsgrad på maximalt 50%. Därmed är det ändå hela tre av fyra visningsbesökare som påverkas av åtminstone delen av amorteringskravet som baseras på belåningsgrad. Nu är det jämförelsevis låga 43% (49%) som tänker låna över 70%, så att de måste amortera 2% på grund av hög belåningsgrad. Med tanke på att man baserar sina köp på låga bolåneräntor, som ger liten marginal till dagens räntor, är det bra att man kompenserar det med en lägre belåningsgrad. Det gör bostadsmarknaden mindre räntekänslig. Att hushållen ville låna mycket under åtta år av extremt låga räntor är inte så konstigt. Nu verkar vi se en ny trend med lägre belåningsgrader sedan bolåneräntorna tredubblades under åren 2022 - 2024.

Erik Olsson Skräckindex visar att oron och nervositeten bland säljarna ökar kraftigt, från en ovanligt låg till en något förhöjd nivå. Att vårt Skräckindex stiger så mycket visar att visningsbesökarna tycker osäkerheten gör det svårt att förutse bostadsmarknadens utveckling och den egna bostadsförsäljningen. En majoritet på ganska höga 52% (38% i feb) av de som skall sälja en bostad vill minimera risken för att försäljningen går dåligt i stället för att chansa för att få ett riktigt högt pris. Att oron och nervositeten ökar så kraftigt förklarar varför andelen som vill sälja sin gamla bostad innan de köper en ny stiger. Det är ett enkelt sätt att ta bort den ekonomiska risken i sin bostadsaffär. Nu är det 61% som vill sälja sin gamla bostad innan de köper en ny. Att andelen som vill sälja först har ökat präglar bostadsmarknaden genom att det redan stora utbudet ökar när aktiviteten på marknaden ökar nu under våren. Att en större andel säljer innan de köper nytt nu jämfört med i början av året gör dessutom att bostäderna säljs långsammare och att fler bostäder blir osålda för att den som säljer först inte är tvingad att sälja, och dessutom kan vänta in ett högre pris för sin bostad. Därför visar sig osäkerheten vi har nu genom att marknadstempot sjunker med långa försäljningstider och färre sålda bostäder, men med bibehållna priser när många säljare låter bli att sälja i stället för att sälja till ett lågt pris som drar ner prisstatistiken.

Mäklarna på Erik Olsson säljer lika många bostäder som vanligt, men de måste arbeta hårdare. Det stora utbudet gör marknaden utmanande samtidigt som mäklarens insats kan vara avgörande för om en bostad säljs eller inte. De faktiska omständigheterna för en stark bostadsmarknad är egentligen goda, och det är inte dagens förutsättningar som skapar oron som gör marknaden avvaktande, utan en rädsla för att det kan bli sämre. När osäkerheten minskar kan det snabbt bli en starkare och mer aktiv marknad. På samma sätt som oron sänker marknadstempot mer än bostadspriserna nu, kommer styrkan vi får sedan förmodligen att visa sig genom att aktiviteten ökar snarare än att bostadspriserna ökar så mycket, i linje med det Erik Olsson Bostadsindex indikerar.

Kontakta gärna informationschef Johan Nordenfelt på: 0733-77 84 40 för ytterligare material.