Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 24 augusti 2021

Erik Olsson Bostadsindex visar att den lite mer avvaktande marknaden vi har nu beror på att prisförväntningarna har sänkts kraftigt. Nettot på 21 är normalt och ungefär på nivån vi hade innan pandemin. Visningsbesökarna planerar köpet med en högre belåning som ökar räntekänsligheten och risken för politiska åtgärder som ger en turbulent marknad när man vill dämpa ökningen av bolånen.

Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, visar att visningsbesökarnas förväntningar på bostadspriserna har minskat ordentligt. Nettot (de som tror på prisökning minus de som tror på sänkning) har minskat med 25 enheter till normala 21%. Den stora nedgången i EOBi gör att vi är tillbaka på samma nivå som innan pandemin. I början av pandemin, innan vi visste hur bostadsmarknaden skulle reagera, var EOBi nere på -26. När effekterna av pandemin som stärkte marknaden var som störst var EOBi uppe på enormt höga 57%.

De sänkta prisförväntningarna avspeglas i en osäkerhet i hela samhället om vilken effekt pandemin får på våra liv framöver och hur räntorna utvecklas. Ett oklart politiskt läge och utspel med åtgärder som ökar boendeutgifterna för att dämpa ökningen av bolånen och höstens kommande utbudsökning som måste mötas av större efterfrågan ökar osäkerheten nu. Det är snarast starkt att prisförväntningarna är lika höga nu som innan pandemin, trots att vi redan har haft stora prisuppgångar sedan dess.

EOBi visar att visningsbesökarna kalkylerar med en oförändrad rörlig bolåneränta på låga 2,38%. Det är lite högre än halvåret innan samtidigt som det är hela 1,75% lägre än i augusti 2019. Nu när räntan är så låg är den sänkningen av kalkylräntan mer än hela den nuvarande räntan på ett genomsnittligt bolån. Eftersom den faktiska räntan inte har ändrats så mycket sedan dess är det krockkudden i form av marginalen mot verklig ränta som har minskat. Nuvarande marginal runt 1% jämfört med snitträntan hos Söderberg & Partners Bolån är historiskt låg.

Räntekänsligheten som den låga kalkylräntan skapar gör det lite oroväckande att EOBi tyder på att trendbrottet med en paus i ökningen av belåningsgrad det senaste halvåret är över. Bara 12% (26%) räknar med att ha en belåningsgrad på maximalt 50%. Det är en halvering som betyder att hela 88% av köparna påverkas av minst en del av amorteringskravet när den tillfälliga dispensen upphör nu första september. Andelen som planerar att belåna över 70% har ökat från drygt 40% senaste halvåret till ovanligt höga 69% nu. Den låga kalkylräntan och högre belåningsgrad ökar räntekänsligheten på bostadsmarknaden och i ekonomin i övrigt. Flera års unikt låga räntor med ökade bostadspriser och bostadslån har gjort räntan ändå viktigare för bostadsmarknaden.

”Erik Olsson Skräckindex” som mäter nervositeten i marknaden visar att visningsbesökarna inte är lika riskbenägna som i våras, men att de fortfarande är villiga att chansa lite mer än vanligt när de säljer sin bostad. Nu är det fler som sänker den ekonomiska risken i sin bostadsaffär genom att sälja innan de köper nytt. Fördelen med att sälja innan man köper nytt är just att man aldrig tvingas sälja till ett lägre pris än tänkt mot sin vilja. Nu är det 59% (41% i maj) av de som både köper och säljer som säljer först.

Erik Olsson Nyproduktion har en stor ökning av aktivitet och efterfrågan. Mängden intresseanmälningar till våra bostadsprojekt och antalet kontrakt har skjutit rejäl fart senaste veckan. Det är ett styrkebesked som visar att nyproduktionen upplevs som attraktiv både när det gäller priset och vad man får, säger Klas Petersson som är vd på Erik Olsson Nyproduktion.

I Stockholm är marknaden lite avvaktande med mer selektiva köpare än tidigare. Marknaden visar ändå styrka med höga priser och många sålda bostäder. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är rätt sommarlåga 12%.

I Göteborg ser vi som så ofta så här års en lite avvaktande marknad där priserna stabiliserar sig innan man vet hur utvecklingen blir i början av september. Utbudsökningen har varit stor de senaste veckorna, men från låga sommarnivåer. Trots at vi har många visningsbesökare gör utbudsökningen att antalet besökare per bostad är lite lägre än för ett par veckor sedan. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen har sjunkit till rätt låga 20%.

I Malmöområdet har utbudet ökat markant för att många väntade med att sälja under sommaren. Utbudsökningen gör att prisuppgången ersätts av en stabilisering av priserna på en historiskt hög nivå. Större bostäder uppskattas fortfarande, men köparsidan är generellt lite mer avvaktande. Vi räknar med att utbudet kommer att öka mer, men betraktar ändå bostadsmarknaden i Malmöområdet som stark. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen ganska låga 15%.

Kontakta gärna informationschef Johan Nordenfelt på: 0733-77 84 40 för ytterligare material.