Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 21 september 2021

Nedgången i prisförväntningarna som Erik Olsson Bostadsindex visade nyligen syns nu i form av en lite lugnare men stabil bostadsmarknad. Vi säljer fortfarande ovanligt många bostäder. Så länge räntan är så låg som nu är marknaden rätt obekymrad med en efterfrågan som absorberar utbudet.

Trots pandemin är ekonomin i Sverige ovanligt stark. Det är naturligtvis bra, men frågan är i vilken mån det driver upp inflationen och räntorna. Under flera år har förutsättningarna på bostadsmarknaden varit overkligt gynnsamma med en kombination av en stark ekonomi och unikt låga räntor som egentligen borde vara omöjlig eftersom styrkan i ekonomin och räntan normalt balanserar varandra. Under dessa år har både bostadslån och räntekänslighet ökat. Därför blir det intressant att se om den höga inflationen som rapporterades nu är tillfällig, eller om den biter sig fast så att räntorna stiger snabbare än marknaden räknar med. Räntan har blivit en väldigt viktig faktor på bostadsmarknaden efter 7 år med ingen, eller till och med negativ, ränta som fått oss att låna mer.

Det politiska läget blir förmodligen osäkert både inför och efter valet. Om det inte leder till löften och politiska överenskommelser som försämrar statsfinanserna behöver det inte påverka bostadsmarknaden så mycket. En stigande statsskuld kan leda till högre riskpremier och stigande räntor på svenska statsobligationer som sprider sig till bostadsobligationer och bolåneräntor. När det gäller ekonomin i övrigt behöver det inte betyda så mycket. Politikerna sätter ramarna, men de skapar egentligen inte något välstånd, utan omfördelar främst resurser som produceras i näringslivet. Styrkan i ekonomin i termer av sysselsättning, disponibla inkomster och annat behöver inte påverkas så mycket.

Enligt SBAB spenderade hushållen i snitt mindre än 24% av den disponibla inkomsten på boendet. På Erik Olsson brukar vi räkna med 30% som en smärtgräns. Om man ser vilken boendekostnad de nuvarande bostadspriserna leder gör de låga räntorna att bostadspriserna inte är så höga i det perspektivet. Samtidigt är boendeutgifterna ofta högre än 30% redan nu i områden där bostadspriserna är högst eftersom bostadspriserna varierar mer i landet än lönerna. Dessutom skulle det nuvarande snittet runt 24% öka till över 30% redan vid en måttlig ränteökning. Även minskade ränteavdrag skulle ge exakt samma effekt i plånboken som en räntehöjning.

På Erik Olsson gläder vi oss åt att vara Sveriges snabbast växande fastighetsmäklare och räknar med att bostadsmarknaden fortsätter ungefär som nu, så länge det inte uppstår oro för ränteökningar. De låga räntorna vi har nu fungerar som en skön krockkudde för bostadsmarknaden.

Erik Olsson Nyproduktion upplever ett fortsatt starkt intresse för nyproduktion. Försäljningstakten är snabb som ett resultat av en fortsatt positiv framtidstro, låga räntor, lågt utbud och attraktiva bostäder som många gånger är bättre anpassade till det marknaden efterfrågar. Just möjligheten att kunna anpassa bostäderna mer efter det köparna vill ha jämfört med det befintliga bostadsbeståndet är en fördel inom nyproduktion, säger Klas Petersson som är vd på Erik Olsson Nyproduktion.

I Stockholm är marknaden lite spretigare än tidigare. Många bostäder säljs snabbt och till lika höga priser som tidigare, medan andra är svårare att sälja. I den mån stigande inflation, återinfört amorteringskrav och återöppnandet av Sverige efter pandemin skapar nervositet blir effekten i Stockholm störst eftersom bostadspriserna, bostadslånen och räntekänsligheten är högst där, även jämfört med inkomstläget. Trots det känns bostadsmarknaden i Stockholm stabil med trångboddhet och låg ränta som stimulerar efterfrågan. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är kvar runt normala 20%.

I Göteborg har utbudet gått ner och priserna stabiliserats under september. Vi på Erik Olsson Fastighetsförmedling har aldrig tecknat så många nya uppdrag i Göteborgsområdet som vi gjorde i slutet av augusti. Det tyder på att det fortfarande är många som vill byta bostad så att marknaden blir aktiv även under hösten. När det blir mörkare och kallare ute spenderar vi mer tid hemma och fler prioriterar bostaden högre igen. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen ligger kvar runt 20%.

I Malmöområdet är det fler bostadsrätter till salu nu. Även villautbudet, som har varit på rekordlåga nivåer tidigare i år, har ökat. Det gör försäljningstiderna lite längre. En annan effekt är att prissättning och presentation av bostaden samt valet av mäklare är ändå viktigare nu än tidigare. I Skåne har andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen ökat lite till 15%.