Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 9 juni 23

Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, visar att trendbrottet med mindre negativa prisförväntningar håller i sig. Vi får se om visningsbesökarna tar ut segern i förskott nu när de planerar bostadsköpen med en lägre ränta trots att mycket talar för att bolåneräntorna stiger ytterligare.

Erik Olsson bostadsindex, EOBi visar att prisförväntningarna är kvar på en väldigt låg nivå, även om de är mindre negativa och trenden med fallande förväntningar är bruten. Nettot (de som tror på prisökning minus de som tror på sänkning) är -39. Bottennoteringen -62 sattes i november. För ett drygt år sedan i februari 2022, innan krig och räntehöjningar, var nettot +27. Att EOBi vänder upp, men ligger på en väldigt låg nivå, tyder på att visningsbesökarna räknar med att räntehöjningarna närmar sig slutet, samtidigt som höjda bolåneräntor och sänkta reallöner redan plågar många. Effekten av sänkta reallöner förstärks av att hela 36% vill lägga en mindre del av sin konsumtion på boendet nu än under pandemin. Man har mindre pengar att röra sig med och vill lägga en mindre andel av dem på boendet. Det pressar bostadspriserna. Det ligger en konflikt i att man vill lägga mindre på boendet samtidigt som räntehöjningarna gör att boendekostnaderna tvärt om ökar om man bor kvar eller köper en lika dyr bostad som tänkt. Det kan göra de negativa prisförväntningarna självförverkligande om köparna avvaktar så det biter sig fast ett utbud som kräver en prissänkning för att öka efterfrågan tillräckligt för att absorbera utbudet. Pessimismen är bred snarare än djup med 54% (58% i feb) som räknar med lägre bostadspriser, men bara 8% tror på prisfall över 10%. En stor majoritet på hela 91% tror att priserna förändras med maximalt 10% under det kommande året.

EOBi visar att visningsbesökarna kalkylerar med en lägre rörlig bolåneränta på 4,6% (4,9%) när de planerar sina bostadsköp. Frågan är om de tar ut glädjen och segern i förskott när de sänker kalkylräntan trots att marknaden förväntar sig fler räntehöjningar samtidigt som höjningarna Riksbanken redan beslutat inte slagit igenom fullt ut ännu. Trots sänkningen är kalkylräntan ändå kvar på en nivå vi inte har sett i EOBi sedan sommaren 2012. Nu är lånen och räntekänsligheten mycket högre på ett sätt som gör att samma räntenivå svider betydligt mer nu. Med tanke på att inflationen fortfarande är långt över Riksbankens mål vore det ändå bra om visningsbesökarna hade planerat sina bostadsköp baserat på en ränta som ger marginal till dagens räntor. Det hade givit en stabilare bostadsmarknad med mer motståndskraft mot eftersläpande effekt av gjorda höjningar de nya höjningar Riksbanken varnar för.

EOBi visar att färre än på länge, 14%, planerar en belåningsgrad under 50% så de slipper amorteringskrav baserat på belåningsgrad. Liksom förra kvartalet är det runt 65% som planerar att belåna 70% av bostadens värde så att räntehöjningarna läggs ovanpå minst 2% amortering baserat på belåningsgrad. Till det tvingas många, särskilt i områden som Stockholm där bostäderna är extra dyra jämfört med inkomsterna, ytterligare amortering på 1% baserat på skuldkvot samtidigt som ränteavdragen reduceras för att de stora räntehöjningarna gör att man betalar över 100 000 kr i räntekostnader. Räntehöjningarna får en lömsk turboeffekt när fler och fler inte får fullt ränteavdrag. Redan vid nuvarande räntor runt 4,5% sjunker skatteavdraget automatiskt från 30% till 21% för räntan på alla lån över 2,22 Mkr som man har och på all ytterligare räntekostnad vid eventuella räntehöjningar. Nu gör sänkta reallöner och högre räntor, som dessutom antas stiga ytterligare, att man är mindre benägen att låna, samtidigt som det även gör bankerna mer restriktiva i sin utlåning med hårdare krav på vilken ränta man skall klara. Vad man vill låna hos banken, och vad banken låter en låna, kan vara två olika saker. Beloppet som är lägst sätter gränsen för bostadspriserna. Nu sjunker båda.

Erik Olsson Skräckindex visar att oron och nervositeten inför en bostadsförsäljning aldrig har varit högre sedan vi började mäta våren 2017. Trots att man tar bort hela den ekonomiska risken så enkelt som att sälja först, innan man köper en ny bostad, är det fortfarande ca 30% som väljer att köpa först.

Tidigare har de negativa prisförväntningarna vi sett i EOB det senaste året inkluderat att ytterligare räntehöjningar redan varit diskonterade genom att man planerar sitt bostadsköp med en ränta som varit betydligt högre än den nuvarande. Nu är det inte så vilket tyder på att bostadsmarknaden inte alls är lika väl förberedd på fler räntehöjningar som tidigare. Vi räknar med att många uppskjutna bostadsaffärer kommer att genomföras under andra halvåret. Frågan är på vilken prisnivå.

I Stockholm, Göteborg och Malmöområdet är utbudet högt jämfört med efterfrågan. Det blir färre visningsbesökare per bostad och längre försäljningstider. Trots osäkerheten om räntan försvarar marknaden fortfarande den nuvarande prisnivån bra. Både i Stockholm, Göteborg och Malmöområdet är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen nere runt 5%.
Kontakta gärna informationschef Johan Nordenfelt på: 0733-77 84 40 för ytterligare material.