Hur går en lokalhyresförhandling till?

För att inte gå miste om intäkter bör din bostadsrättsförening eller du som fastighetsägare hyra ut lokalerna som finns i fastigheten. Men hur går en hyresförhandling inför en lokaluthyrning till? Fastighetsägarna Services hyresförhandlare sammanfattar hur du bör förbereda dig, vad som är viktigt att tänka på och vilka delar av hyran det går att förhandla om.

Fri hyressättning gäller för lokaler, det betyder att hyran inte regleras av lagar, utan av efterfrågan. För att veta vilken hyra du kan ta är det därför viktigt att ha koll på marknadshyrorna, alltså hyran för liknande lokaler i området. Se därför till att alltid vara påläst och ha uppsikt över liknande lokaler när det är dags för lokalhyresförhandling. Du kan till exempel se över relevanta annonsplattformar och prata med ägarna för grannfastigheter som har liknande lokaler.

Självklart är det även viktigt att tänka på att välja en seriös lokalhyresgäst. Gör en noggrann bedömning, hämta information från offentliga register och notera varningssignaler. Att bli av med en oönskad hyresgäst när lokalen väl är uthyrd är svårt och det kan i värsta fall bli kostsamt. Längre ner i artikeln ger vi dig tips för en tryggare lokaluthyrning.

Om du inte ska hyra ut till en ny hyresgäst, utan säga upp ett hyreskontrakt för omförhandling, så behöver du göra det i rätt tid. Det vanligaste är att uppsägningstiden är nio månader och att kontraktsperioden löper till den 1 oktober, vilket gör att du som hyresvärd behöver veta vad du ska begära i ny hyra i slutet av december.

Att tänka på vid kontraktsskrivning

När kontraktsskrivning sker gäller det att vara noggrann med att ange vem som står som hyresgäst samt vad lokalen ska användas till, hur stor lokalen är och andra villkor om det finns sådana. De kan till exempel vara villkor gällande öppettider och alkoholtillstånd.

Tänk också på att ange hur länge kontraktet ska gälla. Ett tips är att om du som hyresvärd vill att lokalhyran ska justeras på grund av inflation och fastighetsskatt, ska hyrestiden vara minst tre år.

Lokalhyrans tre delar

Nu när du vet vad som är viktigt att tänka på vid lokaluthyrning, bör du också veta om att hela lokalhyran inte går att förhandla om. Hyran består av tre olika delar;

• bashyra
• driftstillägg
• fastighetsskatt

De tre delarna baseras på olika faktorer. Bashyran beräknas varje år - eller kvartal - utifrån KPI:er, till skillnad från driftstillägg som beräknas utifrån ett index för prisutvecklingen i producent- och importledet. Lokalvård, snöröjning, ventilationskontroller, va, värme, varmvatten och sopavgift är exempel på sådant som räknas som driftstillägg. Fastighetsskatten faktureras utifrån hur stor andel av byggnadens totala area som hyrs ut och den är reglerad efter skattelagstiftningen. Av den anledningen går den delen inte att förhandla om.

Som bostadsrättsförening eller fastighetsägare kan det vara mer lönsamt att förhandla om drifttilläggen snarare än bashyran, eftersom bashyran är det som jämförs när ett nytt lokalhyressavtal ska skrivas. Har du en högre bashyra har du även en större möjlighet till högre hyra vid förhandlingarna.

Checklista för en tryggare lokaluthyrning

Nedan listar vi exempel på vad som kan vara bra att tänka på inför och under hyresförhållandet för att undvika att man får in kriminell eller annan osund verksamhet i fastigheten.

• Kontrollera avtalsparten noga innan lokalhyreskontraktet tecknas. Be att få se affärsplan och budget.
• Hämta information från offentliga register, till exempel Bolagsverket, Skatteverket, Kronofogdemyndig­heten och domstolar.
• Använd ekobrottsmyndighetens checklista med varningssignaler för vad som kan vara en oseriös aktör. Listan finns på Ekobrotts­myndigheten hemsida.
• Ta en kreditupplysning. Hur har ekonomin sett ut historiskt? Är företaget särskilt riskutsatt?
• Finns det skäl att fundera på om särskild säkerhet behövs, till exempel bankgaranti, deposition eller borgensåtagande.
• Skriv ett tydligt och välformulerat lokalhyreskontrakt. Använd gärna kontraktsformulär från Fastighets-ägarna Dokument.
• Var noga med att ange ändamålet för uthyrningen i kontraktet, till exempel bokhandel, konditori eller revisionsbyrå. Ändamålet avgör vad hyresgästen får använda lokalen till.
• Reglera andra väsentliga förutsättningar för uthyrningen, till exempel öppettider och alkoholtillstånd.
• Fundera på om en äganderätts-klausul bör tas med i hyreskon­traktet för att begränsa möjlig­heten till överlåtelse av aktier i aktiebolag som är hyresgäst.