Renovering eller ombyggnation på gång? Juristerna reder ut bygglov

När krävs bygglov?

Ett bygglov är ett tillstånd du behöver ansöka om när du ska bygga nytt, bygga till eller göra en annan ändring av en byggnad. För åtgärder som inte kräver bygglov kan istället en bygganmälan behöva göras. Bygglov och bygganmälan regleras i plan- och bygglagen (PBL) och enligt den ska varje kommun ha en byggnadsnämnd som bland annat hanterar bygglovsfrågor.

- Det är inte alltid helt självklart vilka åtgärder som kräver bygglov. Bland annat beror det på om fastigheten ligger inom eller utanför detaljplanerat område, i vilken grad byggnadens utseende eller områdets karaktär kommer att påverkas av den tilltänkta åtgärden, och om åtgärden utgör en ny- eller tillbyggnad, säger juristen Linda Portas.

Ytterligare faktorer som kan göra att bygglov krävs är om byggnaden är av kulturhistoriskt värde samt om byggnaden genom åtgärden kommer att inredas för annat ändamål. Några vanliga exempel på när bygglov kan behövas, beroende på omständigheterna i det enskilda fallet, är således vid byte av fönster eller fasadbeklädnad, vid ändring av en lokal till bostad, vid byggande av nya balkonger eller inglasning av befintliga balkonger och vid uppförande av takkupor. Andra exempel när bygglov kan behövas är vid byggande av miljöhus, vid installation av solceller och vid uppsättning av skyltar eller ljusanordningar på fasad. - Ibland kan en åtgärd hamna i gränslandet, till exempel är det inte självklart var gränsen mellan underhåll och ändring av en byggnad går eftersom sådana åtgärder kan vara delvis överlappande, säger Linda.

Att byta ut ett uttjänt plåttak så att dess ursprungliga funktion av tätskikt bibehålls betraktas normalt som en underhållsåtgärd som inte kräver bygglov (men kan under vissa omständigheter vara anmälningspliktiga). Om fastighetsägaren i samband med bytet även väljer en annan färg på det nya plåttaket, innebärande att byggnadens utseende ändras, utgör åtgärden en ändring av byggnaden som är bygglovspliktig.

- För att få reda på om bygglov (eller bygganmälan) behövs för den åtgärd du planerar, ska du därför som ett första steg alltid ta kontakt med byggnadsnämnden i den kommun där fastigheten ligger. Detta för att veta om du ska gå vidare med en bygglovsansökan/bygganmälan eller inte. Tänk på att vara ute i god tid då dessa processer kan ta flera veckor, säger fastighetsjuristen Therése Andersson Kasinsky.

Vem ska ansöka om bygglov?

Som utgångspunkt är det fastighetsägaren som ansöker om bygglov för en åtgärd som fastighetsägaren avser att utföra på den egna fastigheten. Det kan också vara en nyttjanderättshavare som ansöker om bygglov för en åtgärd som till exempel ska utföras i en lokal som denne hyr. I en bostadsrättsförening kan det exempelvis vara så att föreningen ansöker om bygglov vid större renoverings- eller ombyggnationsprojekt som omfattar samtliga lägenheter i en byggnad och att en enskild bostadsrättshavare ansöker om bygglov för bygglovspliktiga åtgärder som ska utföras i den egna bostadsrättslägenheten.

- I de fall en bostadsrättshavare ska göra större byggnationer som påverkar eller kan påverka fastigheten eller de delar inne i lägenheten som bostadsrättsföreningen ansvarar för är det även viktigt att ett ombyggnadsavtal skrivs mellan bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen, säger Therése.

Avtalet säkerställer föreningens rättigheter om något skulle inträffa under eller efter byggnationen. I ett sådant avtal är det även bra att avtala om vem som ska ansöka om bygglov eller ge in en bygganmälan. Om det saknas eller om åtgärden utförs i strid mot PBL är det många gånger ägaren till fastigheten (till exempel en bostadsrättsförening) som får ett krav på byggsanktionsavgift gentemot sig. I vissa fall kan byggnadsnämnden även kräva återställande. Att återställa innebär att platsen eller byggnadsverket försätts i samma skick vad gäller utseende och kvaliteter som innan åtgärden vidtogs.

Från ansökan till startbesked

En bygglovsansökan ska vara skriftlig och bland annat innehålla de ritningar, beskrivningar och andra uppgifter som behövs för prövningen. En ansökan om bygglov ska handläggas skyndsamt. Den som ansökt om bygglov har rätt att få beslut inom tio veckor från den dag ansökan kom in till nämnden eller den senare dag då ytterligare underlag kom in till nämnden från sökanden (på hans eller hennes initiativ).

- Viktigt att komma ihåg är att en bygglovspliktig åtgärd inte får påbörjas innan byggnadsnämnden har gett ett startbesked. Ett beslut om bygglov får inte heller verkställas förrän tidigast fyra veckor efter det att beslutet har kungjorts i Post- och Inrikes Tidningar. Det räcker alltså inte med bara ett beviljat bygglov, säger Linda.

Bygglov har en giltighetstid

Efter att du har fått ditt bygglov beviljat, och beslutet vunnit laga kraft, har du som huvudregel två år på dig att påbörja arbetet och fem år på dig att avsluta den byggnadspliktiga åtgärden som bygglovet avser. Om någon av dessa tidsfrister inte följs måste du ansöka om ett nytt bygglov.

- Det kan vara så att ett byggnadsverk inte får tas i bruk innan byggnadsnämnden har gett ett slutbesked. Byggnadsnämnden ger slutbesked när byggherren bland annat har visat att åtgärderna som utförts uppfyller alla krav i bygglovet, kontrollplanen eller startbeskedet, säger Therése.

Komplexiteten i detta gör att vi rekommenderar att du i ett tidigt skede anlitar experthjälp, till exempel en arkitekt för framtagandet av bygglovsritningar till bygglovsansökan. Vi på Fastighetsägarna Service kan bistå med juridisk rådgivning i frågor som rör bygglov och med att ta fram ombyggnadsavtal mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavare.