Dialog krävs då gamla byggnader ska omvandlas

Att omvandla gamla fastigheter, som uttjänta magasin, till bostäder och kontor är viktigt av både miljömässiga och byggnadshistoriska skäl. Men för att få ekonomi i sådana transformationsprojekt krävs nya finansieringsmodeller och bättre dialog. Det konstaterar forskare vid Malmö universitet.

Med stöd från Byggrådet har bygg- och fastighetsforskare vid Malmö universitet genomfört en förstudie som lett till rapporten Målkonflikter och utmaningar vid transformation av byggnader: En förstudie om konvertering av existerande byggnader till bostäder och kontor.

– Största utmaningen med de här projekten är att de är förenade med stora risker. Lyckas man inte hitta modeller där man får lönsamhet i det, är det oftast inte intressant för entreprenören, säger Niclas Andersson som är byggforskare vid institutionen för materialvetenskap och tillämpad matematik på Malmö universitet.

Krävs nya finansieringsmodeller

– När det gäller omvandling till bostadsrätter har det framkommit att relationen mellan bank och byggföretag är avgörande. Ska man bygga om idag kräver banken att en viss andel av bostäderna är sålda som säkerhet, innan själva renoveringen drar igång. Men det upplägget är inte är anpassat till transformationsprojekt så här önskar sig byggföretagen andra finansieringsmodeller, konstaterar Karin Staffansson Pauli som är fastighetsforskare vid institutionen för urbana studier på Malmö universitet.

En annan utmaningen där gammalt och nytt krockar är att nya byggnadsregler möter gamla standarder. Idag används digitala modeller där man kan räkna ut på alla dimensioner på millimetern. Gamla hus har satt sig, väggarna är sneda och golven lutar. Så den digitaliseringsprocessen blir svår att tillämpa i ett transformationsprojekt, vilket gör det dyrare jämfört med nyproduktion, konstateras i rapporten.

Fyra konkreta projekt i Skåne

I studien har man utgått från fyra pågående transformationsprojekt i Skåne: Varvsstaden och Skofabriken i Malmö, Maria Magle i Lund och Spritfabrikeni Eslöv. I dessa fall konstateras i rapporten att projektet inte alltid förväntas gå ihop, utan att det också handlar om ”good will”.

– Man vill profilera sig som företag och visa att man värnar om miljön. Det är bra för varumärket. Dessutom finns en efterfrågan hos vissa hyresgäster, både från företag och privatpersoner, att bo mer miljömässigt. De är beredda att betala för detta mervärde, säger Niclas Andersson.

Men särskilt betonar forskarna betydelsen av dialog och att bygga förtroende mellan parterna. Där parterna i första hand är den mellan myndighet och byggherre. Men kan också handla om dialog som rör riskfördelning mellan byggherre och entreprenör.

– Utan en dialog med ömsesidig respekt för varandras svårigheter går det inte eftersom det inte är lika strömlinjeformat som ett nybygge, säger Niclas Andersson.

– Ett konkret exempel är man ibland blir tvungen att tulla på vissa energikrav eftersom de inte går att lösa i gamla byggnader. Här är det tydligt att det är väldigt beroende på vilken kommun man jobbar och bygger i och vilken relation man har med stadsbyggnadskontoret. Båda parter måste ge och ta om det ska bli ett bra resultat, säger Karin Staffansson Pauli.

KONTAKT: Niclas Andersson, niclas.andersson@mau.se, 040-665 71 12