Die Tücken des Baurechts

Das Baurecht hat es mit vielen Fallkonstellationen zu tun. Das Spektrum reicht von dem Verbot „wilden“ Bauens über den Denkmal- und Umweltschutz bis hin zur Erteilung bzw. Verweigerung von Baugenehmigungen. Häufig geht es für die Betroffenen dabei um vieles – schlimmstenfalls um den Abriss eines bereits gebauten Gebäudes. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt in seiner Extra-Ausgabe einige Baurechtsurteile vor.

Es kommt immer wieder vor, dass die Baubehörde eine Nutzungsuntersagung für eine bestimmte Immobilie ausspricht. Im konkreten Fall wurde dies ge­genüber Mietern einer Wohnung getan, weil ein Grenzabstandsverstoß vor­lag. Das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen (Aktenzeichen 1 ME 158/24) entschied, dass den Mietern allerdings eine Frist zur Befolgung eingeräumt werden müsse, die der gesetzlichen Kündigungsfrist entspreche.

Bevor in einem allgemeinen Wohngebiet eine Baugenehmigung für eine Sisha-Bar erteilt wird, muss von der Baugenehmigungsbehörde geprüft wer­den, ob dieses Vorhaben dem Gebot der Rücksichtnahme auf die Nachbar­schaft gerecht wird. Unter anderem kann dazu nach Ansicht des hessischen Verwaltungsgerichtshofes (Aktenzeichen 4 B 1729/24) ein Prognosegutach­ten über den möglichen Lärm erstellt werden. Auch Vorgaben und Auflagen sind denkbar, die den zu erwartenden Lärm mindern.

Im Baurecht spielt es bei der Genehmigung von Bauvorhaben durchaus eine Rolle, wer zuerst da war und deswegen auf die älteren Ansprüche verweisen kann. So hob das Verwaltungsgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 4 K 8859/22) eine Baugenehmigung für ein Wohngebäude auf, weil etwaige Lärmkonflikte mit dem bereits seit Langem bestehenden Biergarten nicht geprüft wurden. (Weiterer Hinweis: Da das Urteil vom 26.08.2024 stammt und als „Nachfolge­instanz“ das Oberverwaltungsgericht NRW, Aktenzeichen 10 A 2039/24 ange­geben ist, gehen wir davon aus, dass das VG-Urteil noch nicht rechtskräftig ist. Dies konnten wir aber nicht verifizieren.)

Manche Nachbarschaften sind von ganz bestimmten äußeren Umständen ge­prägt. Von einer Anlegestelle für Fahrgastschiffe etwa gehen erfahrungsge­mäß gewisse Licht- und Lärmemmissionen aus. Ein Anlieger wandte sich ge­gen die Planungsgenehmigung. Das Verwaltungsgericht Trier (Aktenzeichen 9 K 3716/24) entschied, das sei umgebungsbedingt hinzunehmen. Die Ge­samtbelastung sei „als nicht relevant anzusehen“, da die Umgebung in der sich das Wohnhaus befindet, seit Jahren durch den intensiven Schiffsverkehr und Publikumsandrang geprägt sei.

Wer ist eigentlich ein Nachbar? Das ist eine Frage, die sich im Baurecht immer wieder stellt. Der Verwaltungsgerichtshof München (Aktenzeichen 1 ZB 23.2316) stellte klar, dass nicht nur unmittelbar an ein Baugrundstück gren­zende Anwesen dafür in Frage kommen, sondern auch andere Grundstücke, die in relevanter Weise im Einwirkungsbereich des Vorhabens liegen. Wichtig ist, ob belastende Auswirkungen auf die Nachbarn zu befürchten sind.

Für das Erteilen einer Baugenehmigung sind gewisse Voraussetzungen unab­dingbar. Wenn Bauvorlagen fehlen oder unvollständig sind, so dass Gegen­stand und Umfang des Vorhabens gar nicht genau zu bestimmen sind, dann ist die Genehmigung aufzuheben. Das Verwaltungsgericht München (Akten­zeichen M 1 SN 25.993) befand, aufgrund der Unvollständigkeit der Unterla­gen könne die Verletzung von Nachbarrechten nicht ausgeschlossen werden.

In einer alternden Gesellschaft spielt die Barrierefreiheit von Immobilien eine zunehmend größere Rolle. Wenn eine Baubeschreibung vorsieht, dass eine Wohnung im Erdgeschoss barrierefrei errichtet werden soll, dann betrifft das selbstverständlich auch die Höhe der Türschwellen einer zum Gemeinschafts­eigentum gehörenden Terrasse. Acht Zentimeter seien zu hoch, urteilte das Oberlandesgericht Brandenburg (Aktenzeichen 10 U 54/24).

Bei anerkannten Baudenkmälern ist planungsrechtlich dem Grundsatz nach von einem Erhaltungsinteresse auszugehen. Regelmäßig liegen demnach „gewichtige Gründe“ vor, den bisherigen Zustand beizubehalten. Das Verwal­tungsgericht Augsburg (Aktenzeichen 5 K 23.933) stellte fest, lediglich bei unbedeutenden Baudenkmälern oder bei minimalen Beeinträchtigungen seien solche gewichtigen Gründe zu verneinen. Der Einschätzungen des Lan­desamts für Denkmalpflege komme dabei erhebliche Bedeutung dazu.