Auf Abriss folgt Neubau

Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt, steht vor der Frage: sanieren oder neu bauen. Eine Faustregel gibt es nicht, die Entscheidung hängt von individuellen Faktoren ab.

Die Deutschen sind Fans von Bestandsimmobilien. Das ergibt sich aus Daten des statistischen Bundesamtes für 2020: Während sich eine Million Menschen für den Bau eines Eigenheims entschieden haben, kauften mehr als doppelt so viele eine Bestandsimmobilie. Die punktet bei der Kaufentscheidung häufig im Hinblick auf die zentrale Wohnungslage und vorhandene Infrastruktur. Die Grundstücke sind in der Regel größer, Gärten bereits angelegt und der Kaufpreis deutlich geringer als der Neubau. Allerdings sind in aller Regel Sanierungen erforderlich, um Energie- und Wohnstandards wie im Neubau zu erreichen. Nicht selten muss ein Altbau komplett entkernt und aufwändig saniert werden. Das ist nicht immer wirtschaftlich, wie die Studie „Bestandsersatz 2.0 – Potenziale und Chancen“ der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. zeigt. Doch statt im Neubaugebiet zu bauen, lässt sich die Bestandsimmobilie unter Umständen auch abreißen und an Ort und Stelle ein neues Einfamilienhaus bauen.

Nicht immer ist Sanierung wirtschaftlich sinnvoll

Laut der Studie lassen sich etwa zehn Prozent der deutschen Altbauten in Deutschland nicht wirtschaftlich sanieren. Gründe dafür sind zum Beispiel Schadstoffbelastungen oder die Baufälligkeit von Häusern. Auch dann, wenn man sich umfangreiche, architektonische Veränderungen wünscht, Barrierefreiheit schwer umsetzen lässt, energetische Sanierungen zu kostspielig sind oder der Schallschutz nicht ausreicht, können Abriss und Neubau die bessere Vorgehensweise sein. Beim Neubau gilt zu bedenken: Abriss- und Entsorgungskosten müssen mit in die Gesamtkalkulation aufgenommen werden, um eine echte Vergleichsmöglichkeit zu haben. Der Preis dafür wird durch die Baumaterialien, Gebäudegröße oder Sicherheitsmaßnahmen rund ums Haus beeinflusst. Als Richtwert gilt zwischen 10.000 und 25.000 Euro.

Um zwischen Sanierung und Neubau zu entscheiden, sollte man sich vor dem Hauskauf einen Energieberater, Architekten, Bauingenieur oder Hausberater zur Seite holen. Die Fachleute prüfen das Gebäude auf Herz und Nieren, begutachten Lage und Infrastruktur und stellen einen Kostenvergleich zwischen der Sanierung und Abriss sowie vergleichbarem Neubau an.

Rechtliche Bestimmungen vorab einholen

Sobald eine Entscheidung gefallen ist, das Bestandsgebäude abzureißen, sollte man vor Kaufvertrag Informationen beim örtlichen Bauamt einholen, ob eine Abrissgenehmigung benötigt wird. Die Landesbauverordnungen des jeweiligen Bundeslandes geben Auskunft darüber, was zu beachten ist.

Vor allem Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, dürfen ohne vorherige Genehmigung nicht abgerissen werden – in den meisten Fällen wird diese nicht ausgesprochen. Stattdessen müssen Fassaden, Dächer oder Fenster originalgetreu modernisiert werden. Das bedeutet einen zusätzlichen Kostenfaktor.

Damit Sie Ihre Wunschimmobilie auf dem neuen Grundstück realisieren können, sollten Sie auch die Bebauungspläne der Siedlung vor dem Kaufvertrag einsehen. Sie geben Aufschluss darüber, welche Art von Neubau überhaupt möglich wäre. Häufig sind Geschosshöhen, Abstände zum Nachbarsgrundstück und zur Straße, Dachformen oder Baumaterialien festgelegt.

Wer tiefer ins Thema einsteigen möchte: In unserem Ratgeber „Haus abreißen“ klären wir wichtige Fragen rund um den Hausabriss und was es zu beachten gilt.