Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 10 aug 2023

Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 10:e augusti 2023

Läget är ovanligt spännande nu när marknaden kommer i gång efter sommaren. Mycket talar för att utbudet kommer att öka minst lika mycket som vanligt, samtidigt som det är mer osäkert än vanligt om efterfrågan absorberar ökningen. Det hela kryddas av ett kommande räntebeslut i september samtidigt som Erik Olsson bostadsindex visade att bostadsmarknaden inte har marginal för höjda bolåneräntor på samma sätt som tidigare.

Det kan tyckas konstigt att bostadspriserna inte har gått ner mer trots att räntehöjningar och annat har ökat boendekostnaderna mycket. En stor del av svaret är att många bostäder inte säljs. Prisstatistiken omfattar av naturliga skäl bara bostäder som säljs. Den starka prisstatistiken gör att säljarna behåller sina höga prisförväntningar samtidigt som sänkta reallöner, räntehöjningar och restriktiva banker dämpar både betalningsvilja och betalningsförmåga hos köparna mycket mer än priserna visar. Det gör att färre bostäder än vanligt säljs samtidigt som lika många som vanligt har fått förändrade familjeförhållanden på ett sätt som ger ett uppdämt behov av att flytta till en ny bostad som passar behov, möjligheter och prioriteringar bättre. Frågan om vilken sida som vinner dragkampen i höst beror på i vilken mån efterfrågan absorberar utbudsökningen som kommer, och på vilken prisnivå vi får balans nu när många uppskjutna affärer tidigare i år gör att många måste flytta i höst. Starten på säsongen är viktig eftersom marknadspsykologin som får fäste ofta blir självförverkligande genom att den får köpare eller säljare att gå den andra sidan till mötes. Eftersom osäkerheten om räntorna förmodligen fortsätter att göra köparna avvaktande är det viktigt för marknadsutvecklingen att det inte etableras ett allt för stort utbud som blir svårt att sälja av utan prisnedgångar för att återfå balansen på bostadsmarknaden.

Den starka sysselsättningen stärker bostadsmarknadengenom att den gör det lättare för hushållen att kunna bo kvar trots pris- och räntehöjningar. Om folk inte har råd att bo kvar får vi inte bara ett större utbud, utan dessutom ett utbud med säljare som måste sälja, så de kan tvingas acceptera priser som inte accepteras av dagens säljare som kan avbryta försäljningen om de vill.

Mindre bostäder i studentstäder får ökad efterfrågan nu sedan även det andra antagningsbeskedet till universitet och högskolor skickades ut i slutet av juli. Tiden är knapp innan studierna börjar så studenterna är angelägna om att hitta en bostad snabbt. Små bostäder som vänder sig till en person har annars lidit av att unga köpare har extra svårt med finansieringen. Yngre personer brukar inte ha så mycket reavinster från tidigare bostäder med sig och måste låna en större andel av köpet. Ensamma köpare, som tar lånet själva, har dessutom drabbats hårdare av att bankerna är mer restriktiva i sin utlåning när inflationen har höjt levnadsomkostnaderna och bolåneräntorna.

Riksbankens arbete försvåras av ett moment 22 när det gäller ränta och kronkurs. Det är svår balansgång på slak lina mellan att inflationen blir för hög eller att lågkonjunkturen blir för djup. Om Riksbanken vill ha en starkare krona kan de inte avvika alltför mycket från USA och resten av Europa. Om vi i Sverige har en lägre ränta än omvärlden får vi en ännu svagare krona som gör importen dyrare så inflationen blir högre i Sverige. Det som är utmanande för Riksbanken är att den svenska ekonomin är så mycket räntekänsligare på grund av att hushållen har så stora bostadslån med kort räntebindning i kombination med en fastighetssektor där lånen har vuxit snabbt. Om Riksbanken höjer räntan lika snabbt och mycket som omvärlden ger det mycket större effekter i Sverige på ett sätt som kan ge oss en oönskat djup lågkonjunktur. Därför är det inte säkert att valutan stärks om Riksbanken höjer räntan mycket. Om finansmarknaden tycker att svenska räntehöjningar ökar risken i svensk ekonomi undviker de att köpa kronor på ett sätt som försvagar kronan så vi importerar inflation. Att mjuklanda den svenska ekonomin verkar innebära ett val mellan pest och kolera där det finns en risk att vi får en svagare krona som ökar inflationen, oavsett hur Riksbanken gör. Hur det än går är det mycket som talar för att det kommer att säljas fler bostäder i höst. Frågan är på vilken prisnivå.

I Stockholm känns marknaden lite starkare nu än i våras trots att köparna fortfarande är avvaktande med hänvisning till ränteutvecklingen. I Göteborgär det ofta lättare att sälja bostäder lite utanför innerstaden som inte är så dyra eftersom säljaren inte har tappat så mycket i värde sedan räntorna började stiga samtidigt som ett lite lägre pris är lättare att finansiera för köparna. I Malmö rapporteras det att marknaden känns starkare nu än i början av sommaren. Genomgående är visningsbesökarna ofta pålästa och ställer ekonomiska frågor på ett sätt som visar att de intresserar sig mer för föreningens ekonomi. Det gör det viktigt att anlita en kompetent och påläst mäklare. Andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen låg nu under sommaren.

Kontakta gärna informationschef Johan Nordenfelt på: 0733-77 84 40 för ytterligare material.