Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 12 januari 2024

Mycket står och väger på bostadsmarknaden. Får vi den perfekta mjuklandningen av ekonomin som stärker bostadsmarknaden, eller har marknaden redan tagit ut framtida räntesänkningar i förskott? Leder en starkare marknad i så fall till att priserna blir högre, eller visar sig styrkan som bättre förutsättningar och mindre oförutsägbarhet ger på andra sätt? Senast visade Erik Olsson Bostadsindex nya prioriteringar och beteenden som kommer att påverka bostadsmarknaden under 2024.

Inflation och ränta, som ju hänger ihop, är det som avgör bostadsmarknadens utveckling under 2024. Sedan finns det andra faktorer som påverkar marknaden ovanpå den stora rörelsen som inflation och ränta skapar. Den höga inflationen vi har haft sedan våren 2022 gör att lönen inte alls räcker lika långt längre. Det är dessutom den höga inflationen som har fått Riksbanken att höja räntan från 0% till 4% så att bolåneräntorna, är drygt tre gånger högre nu. För alla med lite större lån är det få andra saker man konsumerar mycket av som har ökat lika mycket i kostnad som boendet. Trots det har bostadspriserna stått emot och ligger kvar på en nivå som är hög i ett historiskt perspektiv. Höga bostadspriser och stora bostadslån gör att vi redan betalar ovanligt mycket för boendet med bostadspriserna vi har nu.

Nu när inflationen verkar vara på väg ner har Riksbanken pausat efter 8 raka räntehöjningar. Marknaden räknar, till skillnad mot Riksbanken själv med räntesänkningar redan under 2024. Även om det blir så skall man komma ihåg att lägre inflation inte betyder att priserna går ner så att lönen räcker längre igen, utan bara att priserna inte ökar lika snabbt. Mycket talar för att dagens fortfarande höga bostadspriser bygger på att den höga inflationen med tillhörande bolåneräntor uppåt 5% är ganska kortvarig. Dagens bostadspriser är en ganska stor kostym att växa in i. Även om bolåneräntorna skulle sjunka lite är det därför långt ifrån säkert att priserna går upp. Det känns troligare att styrkan det skulle ge om räntorna ligger stilla, eller till och med sjunker lite, visar sig genom att hushållen vågar agera när kostnaderna inte ökar och osäkerheten minskar så att det säljs fler bostäder snarare än att priserna går upp.

När vi uppdaterade Erik Olsson Bostadsindex nu senast visade det sig även att hela 85% av visningsbesökarna letar efter en billigare bostad nu jämfört med när den rörliga bolåneräntan låg runt 1,5% för att parera dagens höga bolåneräntor. Det skulle lite paradoxalt kunna leda till att bostadspriserna ökar lite. Den som letar efter en bostad som är billigare än tidigare skulle teoretiskt kunna vara mer villig att betala lite mer för den typen av bostad eftersom den ändå upplevs som billigare. Om de som letar efter en viss typ av bostad nu som är 15% billigare än annars betalar 5% mer för den bostaden har den ändå spenderat 10% mindre på boendet. I så fall skulle den typen av rotation som det innebär när nästan alla visningsbesökare letar efter en billigare bostad leda till att bostadspriserna går upp när de ursprungliga köparna ersätts av nya som kan betala lite mer.

När många letar efter en billigare bostad förändras även beteende och prioriteringar. För att inte behöva välja bort mer än nödvändigt kommer yteffektivitet att uppskattas mer och mer. I en yteffektiv bostad kan man bo på färre kvadratmeter så att man får råd med boendefunktionerna man behöver i ett attraktivare område med högre bostadspriser än annars.

Om yteffektivitet uppskattas mer kan det leda till att bostäder i hus från senare halvan av 1900-talet efterfrågas mer. Där har man ofta fått lite rabatt tidigare jämfört med äldre bostäder, som många tycker är charmigare. När budgeten är ansträngd lägger man inte sina sista kronor på en ”spatiös och inbjudande” hall som tar många kvadratmeter i anspråk utan föredrar fler rum på samma yta.

Fler av våra mäklare berättar att det är lättare att komma till avslut och sälja bostäder efter det senaste räntebeslutet. Om osäkerheten minskar så att fler vågar agera och byter bostad skapar det kedjeeffekter när kortare försäljningstider ger ett lägre utbud. Det stora utbudet som det talats mycket om i media är till stor del en matematisk effekt som beror på att varje bostad är till salu länge. Att antalet bostäder som kommit ut på marknaden tvärt om inte alls är så stort har bidragit till att hålla priserna uppe. Erik Olsson Bostadsindex visar att 75% vill sälja innan de köper nytt. Det betyder att utbudet ökar mycket mer än efterfrågan nu när aktiviteten kommer i gång. Vartefter bostäderna säljs ökar sedan efterfrågan när de som sålt måste köpa så att marknaden balanseras, men först måste utbudsökningen absorberas.

Kontakta gärna informationschef Johan Nordenfelt på: 0733-77 84 40 för ytterligare material.