Strandskyddsjuristen: så blir din strandtomt i skärgården årets bästa investering

Av Giedre Jirvell, jur. kand. och expert inom mark- och miljörätt

Marknaden för strandtomter i skärgården är på uppgång igen. Nya bolåneregler, sjunkande räntor och budgivningar som drar igång på allvar. En strandtomt med ordnade tillstånd är ett av de bästa investeringarna man kan göra – men det förutsätter att man ställer rätt frågor innan man skriver under köpekontraktet.

Budgivningarna är tillbaka – och tempot ökar

Sedan den 1 april 2026 har bolånetaket höjts till 90 procent och det skärpta amorteringskravet slopats. Priserna i skärgården har börjat hämta sig efter några års avmattning och konkurrensen om de attraktiva strandtomterna ökar. Det går snabbt. Enligt min erfarenhet som strandskyddsjurist är det inte de som budar högst som gör de bästa affärerna, utan det är de som vet vad de köper.

"En strandtomt i skärgården med lagliga anläggningar är en av de bästa investeringarna man kan göra på svensk fastighetsmarknad. Men den tryggheten vilar på att alla dispenser och tillstånd finns på plats – och det är en kontroll som de flesta köpare hoppar över i budgivningens hetta", säger strandskyddsexperten Giedre Jirvell.

Bryggan – fastighetens mest värdefulla tillgång

Det som gör en strandtomt attraktiv – bryggan, sjöboden, trädäcket vid vattnet – kräver strandskyddsdispens och i regel anmälan eller tillstånd för vattenverksamhet. I skärgården, där anläggningar uppförts och byggts om i generationer, saknas dispenser oftare än de flesta föreställer sig. Strandskyddet saknar preskription. Det spelar ingen roll om bryggan stod färdig 1995 eller 2015 – om den saknar dispens är den olaglig idag, och ansvaret följer fastigheten till den nye ägaren.

"I skärgården motsvarar en laglig brygga runt 30 procent av fastighetens värde. Den som säkerställer att bryggan har dispens skyddar nästan en tredjedel av sin investering. Den som inte gör det riskerar rivningskostnader på 200 000–300 000 kronor – i skärgården krävs ofta pråm – plus en värdeminskning som kan vara mångdubbelt högre", säger Jirvell.

Begär att säljaren visar dispensbeslut i original för samtliga anläggningar inom 100 meter från strandlinjen – brygga, sjöbod, trädäck, bastu, staket. Finns dokumentationen på plats vet du att du köper en komplett fastighet. Saknas den bör det avspeglas i priset. Du vill inte hamna in ett läge där du blir förelagt att riva ut anläggningar och tvingas överklaga ett beslut om strandskydd till mark- och miljödomstolen.

Avloppet – ger dig förhandlingsläge

En risk som sällan nämns i köpdiskussionen men som i kronor och ören kan slå lika hårt som ett saknat dispensbeslut är avloppet. De flesta äldre fritidshus i skärgården har enskilt avlopp – en trekammarbrunn från 1980-talet, en åldrad infiltrationsbädd, ibland bara en stenkista. Enligt Havs- och vattenmyndigheten har närmare var fjärde anläggning bristfällig rening. Kommunerna intensifierar tillsynen, inte minst i skärgårdskommuner som Norrtälje och Värmdö.

Ett nytt enskilt avlopp kostar typiskt 150 000–250 000 kronor plus kostnad för tillstånd, en prövning med långa handläggningstider och risk för avslag. I vissa områden kan kommunen ställa krav på att ansluta sig till en kommunal VA-anläggning. Tar du reda på avloppets status före budgivningen har du ett förhandlingsläge. Frågar du inte betalar du fullt pris och får notan efteråt.

"Avloppet är den fråga som de flesta köpare missar. Räkna med att ett nytt enskilt avlopp kostar ungefär lika mycket som den fritidsbåt du har tänkt lägga vid bryggan – och det är kommunen, inte du, som bestämmer tidsplanen", säger Jirvell.

Om du dessutom planerar att gå från sommarnyttjande till åretruntboende skärps kraven ytterligare.

Mäklaren kontrollerar inte åt dig

Mäklare har ingen lagstadgad skyldighet att utreda strandskyddsdispensernas status och gör det i praktiken sällan. En objektsbeskrivning kan ange "egen brygga" och "sjöbod" utan att nämna huruvida dessa har dispens. Avloppets tillståndsstatus nämns knappt. Bankens kreditprövning granskar din betalningsförmåga, inte fastighetens juridiska status.

Det betyder att ansvaret vilar på dig som köpare. Men det är inte komplicerat – det handlar om tre saker.

"Problemet med strandskyddet är inte lagen i sig – det är att köpare sällan får veta om problemen med strandskyddet förrän det är för sent. Den som frågar i tid gör nästan alltid en bättre affär", säger Jirvell, som tidigare arbetat med dömande verksamhet vid mark- och miljödomstol, varit ansvarig verksjurist för avloppsfrågor vid Havs- och vattenmyndigheten och verksam som Head of Section vid Miljödepartementet.

Tre saker att göra innan du lägger bud

Dispenshistorik. Begär skriftlig dokumentation om strandskydd för samtliga anläggningar inom 100 meter från strandlinjen från 1975 och framåt. Finns inga beslut, utgå från att åtgärderna är olovliga och justera ditt bud därefter.

Avloppsstatus. Ring kommunens miljökontor och fråga om avloppets tillståndsstatus och eventuell planerad tillsyn i området. Informationen är offentlig och samtalet tar fem minuter.

Strandskyddsklausul. Skriv in en klausul i köpekontraktet som ger dig rätt till prisavdrag eller hävning om anläggningar visar sig sakna dispens eller om avloppet inte uppfyller gällande krav.

Om författaren

Giedre Jirvell jur. kand. och är Sveriges ledande expert inom strandskyddsrätt, mark- och miljörätt samt plan- och byggjuridik. Med närmare 20 års erfarenhet har hon arbetat med strandskyddsfrågor från tre unika perspektiv: som samordnare för regelförenklingsarbetet inom plan- och byggområdet, miljöområdet och lantmäteriområdet vid Miljödepartementet, som domstolsjurist vid mark- och miljödomstol, och som ombud i hundratals strandskyddsärenden i samtliga instanser – från kommun och länsstyrelse till Mark- och miljööverdomstolen. Hon har medverkat i ett flertal prejudicerande avgöranden som format rättspraxis inom strandskyddsjuridik och har bidragit till lagkommentarer inom miljöbalken och plan- och bygglagen som används av domstolar och myndigheter. Giedre Jirvell driver Jirvell Juridik AB på Strandvägen i Stockholm och är verksam i hela landet.