Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 20 okt 2022

Sedan början av 2014 har bostadsprisernas ökning med ca 70% bidragit till att bostadslånen har ökat ungefär lika mycket. Lönerna har bara ökat med ungefär hälften, 35%, under samma period. Att lånen har ökat dubbelt så mycket som inkomsterna gör hushållen mer räntekänsliga. De påverkas mycket mer av varje punkt som bolåneräntorna går upp nu än för 8 år sedan. Många oroas över hur den ökande räntekänsligheten påverkar Sveriges ekonomi. I ljuset av det känns konstruktionen i den sista delen av amorteringskravet mer träffsäker än de gamla, som bara bygger på belåningsgrad, som mäter bankens kreditrisk. Skuldsättningsgraden fokuserar däremot på räntekänsligheten genom kopplingen mellan bostadsprisernas och lönernas utveckling. Utan den hade bostadspriser, bostadslån och räntekänslighet varit ännu högre. Om det främst är hushållens räntekänslighet man oroar sig för bör man inte ta bort skuldkvoten, utan en av de två delarna av amorteringskravet som bygger på belåningsgrad om man tycker att man måste mildra amorteringskravet. Det verkar dumt att ta bort den enda delen som skapar en direkt koppling mellan lönernas och bostadsprisernas utveckling om man vill att amorteringskravet skall vara effektivt och träffsäkert när det handlar om att hantera hushållens räntekänslighet.

Om man vill dämpa effekten av kommande ränteökningar för de som får störst ränteökning bör man fundera på att ta bort gränsen på 100.000 kronor i bolåneräntor för att få fullt skatteavdrag. Reglerna vi har nu gör att de som har störst lån, och drabbas mest när räntorna ökar, väldigt snart får kraftigt minskade skatteavdrag på kommande räntehöjningar. Med 4% ränta minskar skatteavdragen från 30% till 21% redan vid lån på 2,5 Mkr. I områden där bostadspriserna är höga har många högre lån än så.

Den nya regeringens manöverutrymme för den ekonomiska politiken är begränsat. Kompenserar de ränteuppgångar och prisökningar allt för mycket motverkar de Riksbankens penningpolitik. Då höjer Riksbanken räntan mer för att dämpa konsumtionen så inflationen närmar sig inflationsmålet. Å andra sidan kan vi dras in i en djup lågkonjunktur om den höga inflationen ökar levnadskostnaderna så mycket att arbetslösheten ökar. Även hur olika typer av stöd för att hjälpa hushållen utformas gör stor skillnad. Ett exempel är ”elprisstödet” som diskuteras bland politikerna. Om politikerna lyckas införa ett pristak sänks inflationen. Om man i stället låter elpriset stiga för att utbudet är mindre än efterfrågan, och ersätter hushållen med bidrag som kompensation för höga elpriser ökar hushållens konsumtion av annat så att ränteökningarna motverkas och inflationen ökar. Det pratas mycket om att den nya regeringen är en högerregering, men den är helt beroende av Sverigedemokraterna, som snarast ligger till vänster när det handlar om ekonomisk politik. Det blir spännande att se hur budgeten som presenteras om några veckor påverkar bostadsmarknaden. Redan nu har man lovat sänkta drivmedelspriser. Det gynnar villamarknaden mest eftersom pendlande med bil till och från arbetet blir billigare för de som bor utanför stadskärnan.

Erik Olsson Nyproduktion berättar att även deras säljtakt påverkas av den osäkra marknaden. Färre nya projekt släpps nu när bostadsutvecklarna drabbas av ökade kostnader, som inte kan kompenseras med högre priser mot kund. Det gör att nyproduktion kan bli en bristvara så återhämtningen blir snabbare när bostadsmarknaden blir starkare igen enligt Klas Pettersson, vd på Erik Olsson Nyproduktion.

I Stockholm har vi fler men avvaktande visningsbesökare. Osäkerheten gör att man vill sälja först, eller i alla fall förbereda sin egen försäljning. Säljarnas prisförväntningar har gått ner så det är lättare för köpare och säljare att mötas, men försäljningarna tar ofta tid. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är låg runt 5%.

I Göteborg har vi få, men något fler, visningsbesökare trots att utbudet av bostäder är större än någonsin. Riktigt attraktiva bostäder får många besökare. Fler och fler vänjer sig vid den nya räntenivån på ett sätt som gör marknaden lugnare. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen är låga 6%.

I Malmöområdet är marknaden fortfarande trög med ett ökande utbud. Att säljarna accepterar att sälja till lägre priser hjälper inte när köparna avvaktar i avvaktan på lägre priser. Vi säljer ändå många bostäder baserat på de bud som ändå kommer tack vare hårt arbete med pusslande och förhandlingar. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen nere under 5%.
Kontakta gärna informationschef Johan Nordenfelt på: 0733-77 84 40 för ytterligare material.