Erik Olsson kommenterar bostadsmarknaden 7:e juli 23

Efter den senaste räntehöjningen, och signaler om fler höjningar, undrar vi om bostadsmarknaden har tagit ut segern i förskott. När vi nyligen uppdaterade Erik Olsson Bostadsindex visade det sig nämligen att visningsbesökarna planerar sina köp med en kalkylränta som är lägre nu än förra kvartalet.

Samtidigt som Riksbanken höjer räntan, och signalerar för fler höjningar har visningsbesökarna sänkt kalkylräntan när de planerar sina bostadsköp. För första gången sedan Erik Olsson Bostadsindex lanserades hösten 2010 har de i princip ingen marginal alls mot nuvarande bolåneräntor.Det gör bostadsmarknaden känsligare för nya ränteökningar genom att dessa inte är diskonterade i de rådande prisförväntningarna på samma sätt som tidigare.

Räntekänsligheten på bostadsmarknaden ökar ytterligare genom att många bostadsrättsföreningar har lån med bunden ränta som är tagna under de ca 8 år fram till förra året när styrräntan var 0 eller negativ. När lånen förfaller nu blir räntorna ca 3% högre på ett sätt som tvingar föreningen att höja avgiften. En annan faktor som ökar räntekänsligheten är den fasta beloppsgränsen från början av 90-talet på 100.000 kr för att få fullt ränteavdrag. Särskilt i områden där bostäderna är dyrare slår räntehöjningarna igenom extra hårt genom att man inte får 30%, utan bara 21% skatteavdrag på höjningen. Har man lån på 2,25 Mkr blir skatteavdraget bara 21% på alla räntehöjningar redan vid en ränta på straxt under 4,5%.

Samtidigt som mycket talar för att för att bolåneräntorna stiger ytterligare finns det mycket som tyder på att vi är nära toppen genom att inflationen sjunker nunär många av priserna på sådant som drev upp inflationen mest för ett år sedan har redan gått ner. Dessutom jämförs dagens priser med priser som redan hade ökat till en hög nivå när inflationen beräknas nu. Löneavtalet som slöts i våras ger dessutom lägre löneökningar än i många andra länder. Smolket i glädjebägaren är att Riksbankens arbete försvåras av ett moment 22 när det gäller ränta och kronkurs. En svag krona gör importen dyrare så att inflationen ökar. Om Riksbanken inte höjer räntan i takt med omvärlden sjunker kronan. Om de i stället höjer i takt med andra länder kan det leda till en svagare krona för att vi får djupare lågkonjunktur eftersom svenska hushåll är ovanligt räntekänsliga med stora lån och korta bindningstider. Dessutom finns det oro i utlandet för att högt belånade fastighetsbolag kan ge problem som kan ge lägre kronkurs. Risken är därför stor att vi får en svagare krona som ökar inflationen, oavsett hur Riksbanken gör.

Under den nuvarande perioden med färre sålda bostäder än vanligt är det fortfarande lika många som vanligt som har fått förändrade familjeförhållanden. Samtidigt har boendekostnaderna ökat markant. Därför finns det ett uppdämt behov av att flytta till en ny bostad som passar behov, möjligheter och prioriteringar bättre. Antingen lyckas Riksbanken mjuklanda ekonomin så inflationen avtar och räntan stannar ungefär på dagens nivå. Då minskar osäkerheten på ett sätt som gör att fler vågar genomföra en bostadsaffär. Alternativet är att räntehöjningarna får större effekt än tänkt med höga kostnader och djupare lågkonjunktur som ger lägre sysselsättning så att fler måste sälja för att de inte har råd att bo kvar. I båda fallen leder utvecklingen till att det säljs fler bostäder än nu, fast till olika prisnivå.

I över ett år har vi aktivt påpekat att man tar bort den ekonomiska risken i själva bostadsaffären genom en så enkel sak som att sälja bostaden man har innan man köper ny. Får vi en negativ prisutveckling har man dessutom fördel av marknadstrenden om man säljer innan man köper ny bostad.

Erik Olsson Nyproduktion berättar att försäljning på ritning av nya bostadsprojekt med attraktiva bostäder, balanserad prissättning och framför allt inte allt för hög belåning faktiskt säljer riktigt bra. Trots att det är tufft för hushållen nu hör vi många som tror att läget är bättre om två år när det är dags för inflyttning på ett sätt som gör att fler vill köpa nu enligt Klas Pettersson, vd på Erik Olsson Nyproduktion.

Mäklarna berättar att: det tar det längre tid än vanligt att sälja trots att utbudet är lågt. Mäklarna håller många, och ofta välbesökta, visningar. Osäkerheten om den ekonomiska utvecklingen i allmänhet och ränteutvecklingen i synnerhet gör att marknaden fortfarande är avvaktande med färre försäljningar, samtidigt som prisnivån ändå försvaras. Besökarna är ofta pålästa och ställer ekonomiska frågor på ett sätt som gör det viktigt att ha en kompetent och påläst mäklare. Vi får in många ”kommande bostäder” som vi samlar spekulanter till redan nu, eller säljer redan innan de kommer ut på den publika marknaden.

Kontakta gärna informationschef Johan Nordenfelt på: 0733-77 84 40 för ytterligare material.