Jurist: Nya regler om bygglov och strandskydd ger både möjligheter och utmaningar

De omfattande förändringarna inom bygglov och strandskydd som träder i kraft 2025 kommer att påverka både privatpersoner och företag. Mark- och miljörättsexperten Giedre Jirvell, som drivit över 800 ärenden, menar att de nya reglerna kräver noggrann planering och rätt juridisk strategi.

Sverige står inför de största förändringarna inom bygglovslagstiftningen sedan den nuvarande plan- och bygglagen infördes 2011. Giedre Jirvell, som var ingick i PBL-arbetsgruppen på Miljödepartementet och ansvarade för regelförenkling inom plan-, bygg- och fastighetsområdet, har unik insikt i både lagens utveckling och praktiska tillämpning.

– Det är positivt att regelverket moderniseras och förenklas för att underlätta byggande. Men det är viktigt att förstå att lättnader i bygglovsreglerna inte påverkar strandskyddet i grunden. Dispens från strandskyddet krävs fortfarande som huvudregel inom strandskyddat område, förklarar Giedre Jirvell, som drivit över 800 ärenden inom mark- och miljörätt och vunnit mål i både Högsta förvaltningsdomstolen och Mark- och miljööverdomstolen.

Tre reformer som förändrar allt

1 juli 2025 – Nya byggregler från Boverket

Boverkets byggregler (BBR) och konstruktionsregler (EKS) ersätts av nio nya grundförfattningar som är uppdelade efter olika kravområden. De nya reglerna innehåller endast funktionskrav – detaljreglering och allmänna råd om hur kraven ska uppfyllas försvinner.

– Detta innebär en fundamental förändring i byggbranschen. Boverket anger inte längre hur något ska byggas, utan endast vilket resultat som ska uppnås. Det blir byggherrens ansvar att föreslå lösningar och bevisa att de uppfyller funktionskraven. Efter 20 års erfarenhet ser jag att många inte är förberedda på detta paradigmskifte, förklarar Jirvell.

De nya författningarna omfattar bland annat:

• Bärförmåga, stadga och beständighet
• Säkerhet i händelse av brand
• Hygien, hälsa och miljö
• Skydd mot buller
• Tillgänglighet och användbarhet
• Bostäders lämplighet

Övergångsperiod med valfrihet: Mellan 1 juli 2025 och 30 juni 2026 kan byggherren välja att använda antingen de nya reglerna eller de gamla BBR/EKS. Men man måste välja ett regelverk i sin helhet – ingen blandning tillåts. För bygglov som beviljats före 1 juli 2025 måste de äldre reglerna användas.

1 juli 2025 – Strandskyddslättnader

Strandskydd tas bort vid:

• Insjöar med vattenyta högst 1 hektar
• Vattendrag som är 2 meter eller smalare
• Vatten anlagda efter 30 juni 1975 (täktsjöar, dammar etc.)
• Vattenbruk blir ny areell näring med undantag från strandskydd

– Som rättssakkunnig åt Naturvårdsverket i utredningen om strandskydd vid små sjöar ser jag stora möjligheter här. Men länsstyrelsen kan fortfarande införa strandskydd upp till 100 meter om området är viktigt för djur- och växtliv eller allmänhetens tillgång, påpekar Jirvell.

1 december 2025 – Revolutionerande bygglovsreform

Plan- och bygglagen får ett helt nytt kapitel 9 med dramatiska förändringar:

Områdesdifferentierad lovplikt – utanför detaljplan blir det bygglovsfritt för:

• Komplementbyggnader och komplementbostadshus
• Inredning av befintliga byggnader med lokaler upp till 50 kvm
• Idrottsanläggningar mindre än 1 500 kvm

Förenklade regler inom detaljplan:

• Bygglov för fasadändringar på villor slopas helt (underlättar solceller)
• Vindsinredning tillåts även om detaljplanen förbjuder det
• Större tillbyggnader möjliggörs utan bygglov
• Kravet på planenligt utgångsläge slopas 15 år efter genomförandetidens slut

Men observera: Krav på lov gäller fortfarande nära gräns, inom områden av riksintresse för totalförsvaret och inom särskilt värdefulla områden.

Den kritiska skillnaden många missar

– Det största misstaget jag ser efter att ha arbetat med detta i nästan 20 år är att folk blandar ihop bygglov och strandskydd. Även om du slipper bygglov för din tillbyggnad, komplementbyggnad eller brygga, måste du fortfarande ha strandskyddsdispens inom 100-300 meter från vatten. Vi ser nu en total omvandling av regelverket som ger större frihet, men också större ansvar, förklarar Jirvell.

Som författare till lagkommentarer till miljöbalken och grundare av Advokatfirman Mark- & Miljörättsbyrån samt Strandskyddsakademin har hon omfattande erfarenhet av områdets komplexitet:

– Statistiken visar att var tredje bryggdispens som upphävdes 2024 låg i Stockholms län. Baserat på denna utveckling kan vi förvänta oss en ökning av tillsynsärenden under 2025-2026. Det är därför viktigt att fastighetsägare säkerställer att de har korrekta tillstånd innan åtgärder vidtas.

Kommunerna får makten – men kompetensen varierar

Det nya regelverket ger kommunerna dramatiskt utökade befogenheter:

• Bestämma omfattningen av bygglovskraven i detaljplan
• Enkelt besluta att upphävt strandskydd inte återinträder vid ny detaljplan
• Anpassa reglerna efter lokala förhållanden

– Som någon som följt och påverkat lagstiftningsprocessen sedan jag var med och skrev nuvarande PBL ser jag detta som revolutionerande. Men kvaliteten på kommunernas beslut varierar enormt. I vissa kommuner får du professionell hjälp, i andra riskerar du att få felaktig information som kan kosta dig dyrt, varnar Jirvell.

Övergångsperiod med strategiska möjligheter

Mellan 1 juli 2025 och 30 juni 2026 kan bygglovssökande välja mellan gamla eller nya byggregler från Boverket. Men man måste välja ett regelverk helt och hållet – ingen blandning tillåts.

– Detta är en gyllene möjlighet för den som planerar rätt. Analysera vilket regelverk som passar ditt projekt bäst. Men kom ihåg att det nya bygglovsregelverket träder i kraft först 1 december 2025, så timing är avgörande, råder Jirvell.

Praktiska råd från Sveriges ledande expert

Efter att ha vunnit över 800 mål och lett till att utvidgat strandskydd upphävts i flera kommuner ger Jirvell konkreta råd:

1. Undersök alltid strandskyddet först "Även om den nya lagen gör att du slipper bygglov, måste du kolla om du behöver strandskyddsdispens. Detta gäller även för enklare åtgärder som bryggor, altaner och markarbeten."

2. Dokumentera allt löpande "Foton, kvitton och underhållsprotokoll kan vara skillnaden mellan att få behålla eller tvingas riva. 8 av 10 upphävda dispenser hade kunnat räddas med rätt dokumentation från början."

3. Utnyttja övergångsperioden strategiskt "Analysera noga vilket regelverk som gynnar just ditt projekt. Den som planerar rätt kan spara både tid och pengar."

Ytterligare reformer på gång

Regeringen har aviserat en ny utredning som ska föreslå ännu mer långtgående förändringar:

• Lättnader för ny-, om- och tillbyggnader vid vatten
• Enklare att ersätta nedbrunna eller förfallna byggnader
• Kommunerna ska själva få bestämma var strandskydd ska gälla
• Särskilda lättnader för mindre samhällen längs kusten och på öar

– De nya reglerna skapar betydande möjligheter för fastighetsägare som förstår regelverket. För att undvika kostsamma misstag är det viktigt att säkerställa korrekt tillämpning av både bygglovs- och strandskyddsreglerna.

Mitt råd är att söka professionell juridisk rådgivning tidigt i processen. Det är mer kostnadseffektivt att investera i korrekt vägledning från början än att hantera eventuella konsekvenser i efterhand. Kontakta sakkunnig hjälp innan projektstart – inte när åtgärder redan vidtagits, avslutar Giedre Jirvell.

Fakta: Giedre Jirvell

• Skrev nuvarande plan- och bygglag (PBL-arbetsgruppen, Miljödepartementet)
• Ansvarig för regelförenkling plan/bygg/fastighet på Regeringskansliet
• Över 800 vunna mål och ärenden inom mark- och miljörätt
• Vunnit i Högsta förvaltningsdomstolen och Mark- och miljööverdomstolen
• Författare till lagkommentarer miljöbalken
• Grundare: Advokatfirman Mark- & Miljörättsbyrån & Strandskyddsakademin

Viktiga datum

• 1 juli 2025: Nya byggregler och strandskyddslättnader
• 1 december 2025: Ny bygglovsreform träder i kraft
• 30 juni 2026: Sista dagen att välja gamla byggregler