Bostadspriserna är nära toppen trots en osäker framtid där många spår en ökad arbetslöshet och en svag ekonomi. Att fler tror på stigande bostadspriser ökar antalet försäljningar på ett sätt som balanserar marknaden. Förväntningar om en svag ekonomi kan få en nettoeffekt som snarast är positiv genom att bolåneräntorna fortsätter att vara ovanligt låga. Låga bolåneräntor är avgörande.
Trots att Erik Olsson Bostadsindex och andra liknande indikatorer visar att en majoritet förväntar sig sjunkande bostadspriserna är bostadsmarknaden fortfarande nästan opåverkad av Coronapandemin. Det återstår att se hur motståndskraftig marknaden är och hur stort utbud efterfrågan kan absorbera.
I maj ser vi en ovanligt stor nedgång i Erik Olsson Bostadsindex på grund av Corona. Index sjunker med hela 40 enheter från låga 14 till riktigt låga -26. Visningsbesökarna kalkylerar med en rekordlåg bolåneränta och en jämförelsevis hög belåningsgrad när de planerar köpet av en ny bostad på ett sätt som ökar räntekänsligheten. EOBi visar även att oron för den egna försäljningen inte är så stor.
Oron över ekonomin påverkar bostadsmarknaden mer än oron för hälsan. Trots att prisförväntningar och antal sålda bostäder minskat mycket är läget hanterbart eftersom utgångsläget var så gynnsamt. Utbudet ökar för att många vill sälja eftersom priserna är höga medan köparna inte vill betala lika mycket. Det är svårare att komma till avslut. Vi upplever att det har skett en prisnedgång.
Bostadsmarknaden visar fortsatt styrka trots turbulensen kring coronaviruset. På Erik Olsson har vi nästan lika många visningsbesökare, många budgivningar och snabba försäljningar. Det är skönt att utgångsläget med liten oro, starka statsfinanser och låg ränta var så bra när oron bröt ut. Det behövs ett fungerande finansiellt system med banker som lånar ut pengar till bostadsköp som nu.
Den årslånga trenden med stigande prisförväntningar i Erik Olsson Bostadsindex är bruten med en mindre andel som tror att bostadspriserna ökar. Man kalkylerar med lägre bolåneränta och högre belåningsgrad när man planerar köpet av en ny bostad på ett sätt som ökar räntekänsligheten. Så länge inte ränteavdragen skapar oro räknar vi på Erik Olsson ändå med en stabil marknad med små prisförändringar.
Räntebeslutet har minskat nervositeten på bostadsmarknaden genom att räntehöjningar är en ickefråga nu. 2019 var ett år med en stabil och balanserad bostadsmarknad. 2020 börjar på samma sätt och minst lika starkt. När räntan är så låg skall det till politiska beslut som skapar oro och ändrade förutsättningar, eller en ordentlig försämring av konjunkturen, för att bryta den positiva trenden.
Vi summerar året som stabilt med en balanserad marknad. Tack vare låg ränta och gynnsamma förhållanden i övrigt har ett rätt stort utbud matchats av efterfrågan. Det har sålts många bostäder så att inget utbudsöverskott har etablerats. Räntebeslutet är viktigt då förutsättningarna att finansiera ett bostadsköp avgör bostadsmarknadens utveckling. Effekten kan bli stor, och svår att förutse.
Erik Olsson Bostadsindex visar att visningsbesökarna är mindre nervösa och att de har en mer positiv marknadstro. De kalkylerar med lägre bolåneränta när de planerar sina bostadsköp. Det gör dem känsligare för ränteökningar. Samtidigt minskar en lägre belåningsgrad räntekänsligheten. Om inte räntebeslutet i december skapar oro räknar vi med en stabil bostadsmarknad resten av året.
Vi tycker bostadsmarknaden är minst lika stark som tidigare. Utbudet matchas av efterfrågan så marknaden blir balanserad och stark med stabila priser. Den positivare marknadspsykologin som Erik Olsson Bostadsindex visade är självuppfyllande. Konjunkturavmattningen, som ger låga räntor, är positiv så länge inte konjunkturen dämpas så mycket att hushållen oroas över det istället.
Erik Olsson Bostadsindex visar att visningsbesökarna är nervösa samtidigt som de har en mer positiv marknadstro. När de planerar sina bostadsköp kalkylerar de med en högre bolåneränta, vilket ger motståndskraft mot ränteökningar och ändrade regler, men även med en hög belåningsgrad som ökar räntekänsligheten. Om oron inte ökar räknar vi med en fortsatt balanserad bostadsmarknad i höst.
På Erik Olsson Fastighetsförmedling har vi sålt många bostäder i sommar. Om färre osålda bostäder kommer tillbaka blir utbudsökningen i höst mindre. Det stabiliserar marknaden på ett värdefullt sätt. Marknadsläget i säsongsstarten styr marknadspsykologin på ett sätt som präglar bostadsmarknadens utveckling i höst genom att det avgör om efterfrågan kommer att matcha det stora utbudet eller inte.
Om trenden med positiv marknadspsykologi står sig eller ej beror mycket på vad det görs för politiska utspel om ränteavdrag och annat som berör bostadslån. Tack vare att det såldes många bostäder i våras blir det mindre osålt som läggs till den stora utbudsökningen av nyproduktion och successionsbostäder. Det ökar chansen att efterfrågan matchar utbudet även efter sommaren.
Trenden med positivare marknadspsykologi som Erik Olsson Bostadsindex fångade upp redan i våras har blivit självförverkligande. Ett stort utbud var ingen överraskning, men efterfrågan har matchat så att det har sålts många bostäder till bibehållna priser. En låg andel osålt och många sålda bostäder under vår och försommar ger en stabilare marknad när allt startar igen efter semestern.
Erik Olsson Bostadsindex visar att visningsbesökarna har positivare syn på bostadsprisernas utveckling. De kalkylerar med högre bolåneränta som ger bättre motståndskraft mot ränteökningar och regelförändringar när de planerar sitt bostadsköp. Trots att prisförväntningarna har ökat är förväntningarna fortfarande lågt ställda, och kombineras med oro för den egna ekonomin.
En fortsatt stor efterfrågan möter det stora utbudet av bostäder, vilket ger en stabil och balanserad marknad. Att det sålts färre bostäder i Stockholm under första kvartalet i år är troligtvis inte en trend som väntas sprida sig, utan snarare en effekt av att det är som mest utmanande att finansiera ett bostadsköp där priserna är som högst.
Att efterfrågan matchar utbudet ger en stabil marknad. Erik Olsson Bostadsindex visar att marknadsklimatet bygger på att visningsbesökarna har ovanligt lågt ställda prisförväntningar så att marknaden blir mindre känslig för besvikelser. Mindre än 20% räknar med sänkta ränteavdrag. Politikerna måste vara försiktiga så de inte skapar oro som minskar efterfrågan så vi tappar marknadsbalansen.
Erik Olsson Bostadsindex visar att visningsbesökarna har sänkt sina prisförväntningar kraftigt till historiskt låga nivåer. Dom kalkylerar med lägre bolåneränta och högre belåningsgrad när de planerar sina bostadsköp. Det är viktigt att de negativa prisförväntningarna inte gör köparna så avvaktande att vi tappar den nuvarande balansen på bostadsmarknaden.
Erik Olsson Bostadsindex visar att visn
Nu ökar aktiviteten på bostadsmarknaden snabbt. Hittills har volymökningen varit balanserad med en efterfråga som matchar utbudet. Att utbudet blir stort är uppenbart. Den stora frågan är om efterfrågan absorberar utbudet så att vi får en balanserad volymökning. Hittills känns det stabilt.
Nu sänker sig julstiltjen snart över bostadsmarknaden. Aktiviteten minskar på ett balanserat sätt, så att marknadsstyrkan inte påverkas så mycket. Marknaden blir mer motståndskraftig mot kommande utbudsökningar och räntehöjningar genom att förväntningarna är lågt ställda och ränteökningar är inprisade på ett sätt som ger en stabilare marknad. Det är svårare att bli besviken när man är negativ.