Stockholms skärgård – begränsad påverkan av de nya strandskyddsreglerna, men viktiga möjligheter genom detaljplanering

Text författad av jur. kand. Giedre Jirvell vid Jirvell Juridik

Stockholmsregionen kommer att förbli ett av Sveriges mest restriktiva områden även efter att de nya strandskyddsreglerna trätt i kraft 1 juli 2025 - enligt strandskyddsexperten Giedre Jirvell. Det nya dispensskälet i 7 kap. 18 f § miljöbalken gäller endast områden med låg bebyggelsegrad och lågt bebyggelsetryck – kriterier som utesluter större delen av Stockholms län.

"Många har hoppats på stora förändringar, men förarbetena är tydliga. När tätorter definieras som områden med minst 200 invånare, och bebyggelsetrycket sträcker sig milsvitt runt Stockholm, återstår ytterst få områden som kvalificerar sig för undantagen", säger Giedre Jirvell, rättsexpert inom mark- och miljörätt, med nästan 20 års erfarenhet och över 800 framgångsrikt drivna mål och ärenden.

Den nya lagtexten – flera krav måste uppfyllas samtidigt

18 f § Som särskilda skäl vid prövningen av en fråga om dispens från strandskyddet får det beaktas om dispensen avser en byggnad, anläggning, anordning eller åtgärd som inte är avsedd att tillgodose bostadsändamål, om

1. den behövs för en förvärvsverksamhet som har en begränsad påverkan på strandskyddets syften och är avsedd att bedrivas varaktigt i ett område med låg bebyggelsegrad och lågt bebyggelsetryck, och
2. det strandnära läget innebär en fördel för byggnadens, anläggningens, anordningens eller åtgärdens funktion som inte kan uppnås utanför det strandskyddade området. Lag (2025:512).

"För Stockholmsregionen faller det redan på kravet om låg bebyggelsegrad och lågt bebyggelsetryck. Bebyggelsetrycket är för högt även långt utanför tätorterna", konstaterar Jirvell, som lett till att utvidgat strandskydd upphävts i flera kommuner av regeringen och Högsta förvaltningsdomstolen.

Utökat strandskydd kvarstår – men rätt juridisk strategi avgörande

Utöver de begränsade möjligheterna med det nya dispensskälet kvarstår det utökade strandskyddet upp till 300 meter i stora delar av skärgården. Värmdö, Haninge och Nynäshamns skärgårdar omfattas nästan helt av 300-meterszoner. Statistik från Naturvårdsverket visar att var tredje brygga som fick dispens upphävd 2024 låg i Stockholms län – totalt 40 av landets 120 upphävda bryggdispenser. "8 av 10 upphävda dispenser hade kunnat räddas med rätt kompetens från början", betonar Jirvell.

Vilka områden kan eventuellt omfattas av 18 f §?

Jirvell bedömer att endast mycket begränsade delar av länet kan nyttja det nya dispensskälet:

• Möjligen norra Norrtälje kommun, långt från kusten
• Vissa inlandsområden i Södertälje och Nynäshamn
• Definitivt inte skärgården eller kustnära områden

"Paradoxen är att där bebyggelsetrycket är lågt nog finns sällan underlag för de förvärvsverksamheter som skulle kunna få dispens enligt 18 f §", säger hon.

Detaljplaner – den verkliga förändringen för Stockholm

Medan det nya dispensskälet i 18 f § får minimal effekt i Stockholmsregionen, kommer möjligheten att permanent upphäva strandskydd genom detaljplanering att gälla fullt ut.

"Här ser vi den verkliga förändringen för Stockholm. Kommunerna kan besluta att strandskydd inte ska återinträda när nya detaljplaner antas. Detta gäller även i högtrycksområden", förklarar Jirvell, som författat lagkommentarer till miljöbalken.

Hon ser betydande möjligheter för stadsutveckling:

• Gamla industriområden längs vattnet kan omvandlas utan strandskyddshinder
• Förtätning i befintliga områden blir enklare
• Lucktomter i attraktiva lägen kan bebyggas
• Hammarby sjöstad, Norra Djurgårdsstaden och liknande projekt kan genomföras smidigare

"Det handlar om strategisk planering på kommunal nivå, inte enskilda dispenser. Där ligger den verkliga potentialen", säger hon.

Kommunerna signalerar olika strategier

Medan skärgårdskommunerna förblir restriktiva med dispensgivning enligt 18 f §, kan samma kommuner använda detaljplaneverktyget mer aktivt.

"Det är en viktig skillnad. Enskilda dispenser enligt 18 f § blir sällsynta, men strategisk planering av hela områden blir möjlig", säger Jirvell.

Stockholm stad har redan signalerat intresse för att använda de nya möjligheterna vid stadsutveckling. Kommuner som Nacka, Värmdö, Haninge och Vaxholm med vattennära utvecklingsområden kan dra nytta av reglerna. Även andra skärgårdskommuner kan använda verktyget för tätortsutveckling.

"Värmdö kan fortsätta vara restriktiv med dispenser för enskilda projekt men samtidigt planera för utveckling i Gustavsberg utan framtida strandskyddsproblem", exemplifierar hon.

Vikten av proaktivt arbete och dokumentation

För befintliga anläggningar som bryggor gäller fortsatt att kontinuerligt underhåll och dokumentation är avgörande.

"Dokumentera löpande underhåll med foton och kvitton, renovera i tid innan anläggningar bedöms som förfallna. När en konstruktion väl bedöms som förfallen förändras de juridiska förutsättningarna dramatiskt", varnar Jirvell.

Hon understryker att myndigheterna inte alltid följer etablerad rättspraxis: "Det räcker inte att ha rätt i sak. Som fastighetsägare måste du aktivt lägga fram bevis och relevanta prejudikat som styrker din rätt."

Små möjligheter för enskilda – stora för kommuner

För enskilda fastighetsägare i Stockholmsregionen innebär 18 f § i praktiken inga förbättringar alls. Paragrafen gäller endast förvärvsverksamheter i områden med lågt bebyggelsetryck – kriterier som inte uppfylls i Stockholms län.

"Enskilda fastighetsägare som hoppas på lättnader för sina bryggor eller komplementbyggnader kommer att bli besvikna. 18 f § ger dem ingenting", konstaterar Jirvell.

Däremot kan enskilda fastighetsägare dra nytta när kommunerna använder det nya detaljplaneverktyget:

• Fastigheter inom nya detaljplaner får permanent upphävt strandskydd
• Befintliga tomter kan få utökade byggmöjligheter genom planändringar
• Värdeökningen på fastigheter utan strandskydd kan bli betydande

"All verklig förändring för både enskilda och näringslivet kommer genom detaljplanering. Det är där kommunerna kan skapa nya möjligheter – inte genom enskilda dispenser enligt 18 f §", betonar Jirvell.

Långsiktig prognos

"Stockholms skärgård kommer att förbli restriktiv för enskilda dispenser enligt 18 f §. Men möjligheten att permanent upphäva strandskydd genom detaljplanering förändrar förutsättningarna för strategisk stadsutveckling även här", sammanfattar Jirvell.

Hon förutspår två parallella spår:

1. Fortsatt restriktiv dispensgivning för enskilda projekt i skärgården enligt 18 f §
2. Nya möjligheter för planerad utveckling av tätorter och omvandlingsområden genom detaljplaneverktyget

"För Stockholmsregionen blir detaljplaneförändringen den verkligt betydelsefulla nyheten i reformen. Där ligger potentialen för utveckling – inte i 18 f § som många hoppats på", avslutar Giedre Jirvell.

Om skribenten

Giedre Jirvell är rättsexpert inom mark- och miljörätt med omfattande erfarenhet av strandskyddsärenden i Stockholms skärgård. Med nästan 20 års erfarenhet har hon arbetat på Regeringskansliet, Mark- och miljödomstolen och Havs- och vattenmyndigheten. Hon har framgångsrikt drivit över 800 mål och ärenden i olika instanser och är författare till lagkommentarer till miljöbalken.

För mer information:
Jirvell Juridik AB
www.strandskyddsjurist.se