Strandskyddets Juridiska Fällor: Så Undviker Du Problem vid Fastighetsköp

Av Giedre Jirvell, tidigare advokat och expert inom mark- och miljörätt med särskild inriktning på strandskydd

Drömmen om en strandnära fastighet kan snabbt förvandlas till en rättslig mardröm för både säljare och köpare. Strandskyddsreglerna, som är en del av miljöbalkens sjunde kapitel, har som mål att skydda allemansrätten och värna om djur- och växtliv. Dessa regler är komplexa och kräver både kunskap och noggrannhet för att navigera rätt. Giedre Jirvell, en erfaren jurist, fd advokat, och specialist på strandskyddsfrågor, ger här sina bästa råd för att undvika juridiska problem vid fastighetsförsäljningar.

Strandskyddets Grundpelare

Strandskyddet omfattar normalt 100 meter från strandlinjen, både på land och i vattnet, men kan utvidgas till 300 meter. Inom detta område är det förbjudet att:

1. Bygga nya fastigheter eller anläggningar.
2. Ändra användningen av befintliga byggnader eller andra anläggningar om det påverkar allmänhetens tillgång till området.
3. Utföra grävningsarbeten för nya byggnader eller anläggningar.
4. Vidta åtgärder som påverkar livsvillkoren för djur- och växtarter negativt.

Undantag från dessa regler kan ges genom dispens, men det kräver en noggrann prövning av länsstyrelsen eller kommunen.

Mäklarens Roll och Ansvar

Fastighetsmäklare spelar en avgörande roll i att säkerställa att strandskyddsreglerna efterlevs. Om en fastighet ligger inom strandskyddat område måste detta tydligt kommuniceras till potentiella köpare. Felaktig eller vilseledande marknadsföring kan få allvarliga konsekvenser.

"Som jurist har jag sett fall där köpare hamnat i konflikt med myndigheter på grund av bristande information om strandskyddet. Det är därför absolut nödvändigt att både mäklare och köpare gör sin hemläxa," säger Giedre Jirvell.

Säljarens Ansvar och Rådighetsinskränkningar

Säljaren har en skyldighet att informera om eventuella rådighetsinskränkningar som påverkar fastigheten. Om en byggnad, brygga eller annan anläggning saknar dispens och detta inte upplyses om, kan säljaren bli skadeståndsskyldig.

"Jag rekommenderar starkt att säljare gör en noggrann genomgång av sina tillstånd och dokument innan försäljningen. En missad dispens kan resultera i dyra rättsprocesser eller krav på återställning," påpekar Jirvell.

Rättsfall som Belyser Problematiken

Ett av Jirvells mest uppmärksammade fall rörde en fastighet med en olovligt uppförd brygga. ”Köparen kontaktade mig efter att kommunen krävt att bryggan skulle rivas. Efter en omfattande juridisk process lyckades vi få igenom en dispens, men detta hade kunnat undvikas med rätt information från början,” berättar Jirvell.

I Mark- och miljööverdomstolens (MÖD) mål M 7737-16 bedömdes att rivning av en brygga inte var rimlig, trots att den saknade dispens, eftersom bryggan hade funnits i flera år utan att påverka strandskyddets syfte. I ett annat fall, dömdes en säljare att betala skadestånd till köparen för felaktiga uppgifter om fastighetens tomtplats.

Förebyggande Råd från Jirvell

För att undvika rättsliga problem vid försäljning eller köp av strandnära fastigheter rekommenderar Jirvell följande:

1. Kontrollera strandskyddsreglerna: Undersök om fastigheten omfattas av strandskydd och om dispens krävs för byggnader eller anläggningar.
2. Begär dokumentation: Säkerställ att alla dispenser och tillstånd är korrekta och aktuella.
3. Anlita en jurist i tid: ”Ju tidigare du tar kontakt med en kunnig jurist, desto större chans att undvika eller lösa problem smidigt,” säger Jirvell.

"Många tror att de kan lösa strandskyddsfrågor själva, men utan juridisk expertis är risken stor att man missar viktiga detaljer. En erfaren jurist kan ofta spara både tid och pengar," tillägger hon.

Ett Gediget Erfarenhetsregister

Med snart tjugo års erfarenhet inom strandskyddsjuridik och framgångar i fler än 20 olika kommuner, har Jirvell byggt upp ett rykte som en av Sveriges ledande experter inom området. Hennes arbete har lett till att flertalet beslut om utvidgat strandskydd har upphävts i såväl regeringen som Högsta förvaltningsdomstolen.

Avslutande Ord

"Strandskyddsfrågor kan vara komplexa, men med rätt kunskap och stöd kan både köpare och säljare navigera rätt," avslutar Jirvell. För mer information och juridisk rådgivning, besök Strandskyddsjurist.se. Våga inte chansa – anlita en expert redan idag!