Nya strandskyddsregler 2025: vanliga fallgropar att undvika - Juridisk vägledning för fastighetsägare

Läs fullständig vägledning för fastighetsägare: www.strandskyddsdispens.se/vagledning-for-fastighetsagare-nya-regler-om-strandskydd-2025

Drygt en månad efter att de nya strandskyddsreglerna trädde i kraft visar verkligheten sig vara betydligt mer komplex än vad regeringens löften om förenklingar antydde. Fastighetsägare möter omfattande beviskrav, förvirrade myndigheter och en rättsosäkerhet som riskerar att leda till allvarliga konsekvenser.

Bevisbördan – ett orimligt ansvar på den enskilde

"Det fundamentala problemet är att fastighetsägaren själv måste bevisa att deras vatten omfattas av undantagen", konstaterar Giedre Jirvell. "Trots att lagen säger att strandskyddet upphör vid vattendrag smalare än två meter, kräver myndigheterna professionella mätningar vid normalt medelvattenstånd."

Jirvell, som arbetat med strandskyddsfrågor i över 20 år, ser redan konkreta fall där systemet fallerar. "Vi har kommuner som vägrar godkänna vattendrag som uppenbart är under två meter breda. Fastighetsägare tvingas anlita konsulter för tiotusentals kronor för att bevisa det uppenbara."

Föråldrade kartor skapar kaos

Ett av de mest allvarliga problemen är att Sveriges strandskyddskartor inte uppdaterats. "Regeringen har inte allokerat några medel för kartuppdatering", förklarar Jirvell. "Kartorna visar fortfarande strandskydd vid alla vattendrag – oavsett storlek. Det skapar ett moment 22 där fastighetsägaren förväntas bevisa något som myndigheterna själva inte kartlagt."

Naturliga förändringar komplicerar bedömningen

Gränsdragningsproblemen förvärras av naturens egen dynamik. "Bäverdämningar eller stormfällda träd kan påverka ett vattendrags bredd", säger Jirvell. "Frågan blir då om sådana händelser etablerar ett nytt naturtillstånd som återinför strandskyddet. Naturvårdsverkets vägledning ger visst stöd, men de komplexa frågorna kommer kräva domstolsavgöranden."

Risk för miljöbrott vid felbedömning

Konsekvenserna av felaktiga bedömningar kan bli allvarliga. "Fastighetsägare som bygger vid vad de tror är en undantagen bäck riskerar åtal för miljöbrott och förelägganden om rivning", varnar Jirvell. "Det är en allvarlig rättssäkerhetsbrist när människor riskerar straffrättsliga påföljder trots att de agerat i enlighet med lagens ordalydelse."

Vägledning för fastighetsägare

I den nya vägledningen betonar Jirvell flera kritiska punkter för fastighetsägare:

"Första regeln är att alltid dokumentera skriftligt. Begär skriftliga besked från myndigheter och spara all korrespondens", säger hon. "Bygglov krävs fortfarande även om strandskydd inte gäller – många missar detta."

Vägledningen innehåller också praktiska checklistor: "Kontrollera om området ligger inom naturreservat eller biotopskydd – dessa gäller oavsett strandskyddets status. Undersök vattnets ursprung – anlagda vatten efter 1975 omfattas inte av strandskydd."

Jirvell varnar särskilt för att bygga först och ansöka sedan: "Det är det vanligaste och dyraste misstaget. Retroaktiva tillstånd är nästan omöjliga att få."

Ekonomiska konsekvenser

"En enkel mätning av en bäck kan kosta 20-30 000 kronor, för en sjö blir det ännu dyrare", säger Jirvell. "Detta för något som enligt lagen ska vara ett enkelt undantag. Det är både orimligt och rättsosäkert när fastighetsägare får bära både kostnader och risker för statens underlåtenhet."

Prognos och systemkritik

"Vi kommer att se år av rättsosäkerhet innan enhetlig praxis utvecklats", förutspår Jirvell. "Detta illustrerar ett grundläggande systemfel i svensk lagstiftning – välmenande reformer havererar när implementeringen inte genomtänkts."

Hon avslutar med skarp kritik: "Paradoxalt nog har en reform som syftade till regelförenkling skapat en situation där fastighetsägare tvingas till juridiska processer för att hävda lagstadgade rättigheter. De lämnas att navigera i ett system där spelreglerna är oklara och riskerna stora."

OM SKRIBENTEN

Giedre Jirvell är juris kandidat och ledande expert inom strandskyddsrätt. Med bakgrund från Regeringskansliet, Mark- och miljödomstolen samt Havs- och vattenmyndigheten är hon grundare av Strandskyddsakademin och Advokatfirman Mark- & Miljörättsbyrån. Giedre Jirvell är verksam på Jirvell Juridik AB och har författat lagkommentarer till miljöbalken, som tillämpas av mark- och miljödomstolar, yrkesverksamma jurister och advokater.